本山ロイヤルマンション（2階 南東向き）

担当者のコメント

『本山ロイヤルマンション』は、JR「摂津本山駅」から南東方向へ徒歩8分、『神戸市東灘区本山南町8丁目』にある総戸数165戸の大規模マンションです。複数駅が利用可能で、阪急「岡本駅」と阪神「青木駅」からは徒歩10分の距離にあります。周辺は第二種住居地域と近隣商業地域内の店舗や事務所が混在する住宅地です。北側を国道2号線が走っており、近くに『小寄公園』と『中野南公園』の比較的規模の大きな公園があります。『小寄公園』は機関車と古い電車を展示した人気の公園。また双方の公園ともにグラウンドが設置されています。地勢はゆるやかな南傾斜地で、標高は約7m。道幅6m前後の道路が多く、街路は整っています。街路樹や植栽スペースが点在し、町中の緑はやや多め。約1kmの距離に阪神高速3号神戸線の青木の出入口があり、車での移動に便利です。JR「摂津本山駅」からの道のりはやや下り坂で、駅との高低差は約14m。洪水浸水想定区域内にあります。敷地は所有権。建物はスキップフロア構造・一部雁行設計のRC造11階建てで、施工は竹中工務店です。棟内（敷地内）にプレイロット、ロビー（エントランスホール）、集会室付き。敷地内駐車場は56台（戸数に対する割合30%）で、屋外平面式・屋内平面式です。なおペットの飼育は不可です。
この物件は2階部分（エレベーター非停止階）、南東向きで採光良好です。間取りは専有面積72.62平米の3LDK。LDKと和室がクランク状のバルコニーに面したプラン（バルコニー面積は20.07平米）。和室は2面採光を確保しています。キッチンはスペースを有効活用できる壁付けタイプ。各個室に収納が設けられています。室内はリフォーム実施。現況は空き部屋です。【リフォーム内容：2025年10月にクロス張替え（一部）、畳表替えなど。2022年8月頃にキッチン交換。】
保育施設・学校は『モーツァルトこども園（幼保連携型）』・『ベネッセ本山保育園』・『あすの乳児ルーム』徒歩4分、『本山南小学校』徒歩3分、『本山南中学校』徒歩14分。最寄りのスーパーは『ダイエー　甲南店』徒歩4分。その他『宮地病院』と『小寄公園』が徒歩3分、『東灘区役所』と『東灘図書館』が徒歩19分の場所にあります。

担当者

土居 優斗（どい ゆうと） 宅地建物取引士

不動産用語

スキップフロア構造

スキップフロア構造は、エレベーターが停止する長い廊下（片廊下）のある階を減らし、各住戸の採光や通風、プライバシーを確保する造りです。エレベーターが止まらない階の住戸は階段を利用する必要がありますが、廊下に面した部屋がなく、部屋の両面にバルコニーが付いている場合もあります。エレベーターが停止する階が少ないため、上階になるほどスムーズに移動できることもメリットです。またスキップフロア構造のマンションは、個性的なフォルムを持ち、その外観も人気があります。

雁行設計

雁行設計とは、マンションの設計方法のひとつで、各住戸をななめにずらして配置する設計のこと。建物を上から見た際に、雁が群れで飛ぶときの隊列の形に似ていることからこう呼ばれています。見る角度や時間帯によって表情が変わる、個性的でおしゃれな雰囲気の外観が魅力。また多くの住戸が角部屋に近い構造となるため、各住戸の独立性が高く、採光や通風に優れています。ただし、窓やバルコニーの配置によっては、隣の住戸が見えやすくなったり、隣の住戸が出っ張っていることで日陰が生まれることもあるため注意が必要です。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、都市計画による用途地域の一つです。住居環境を保護することを目的としつつ、住宅だけでなく、10,000平方メートルまでの大規模な店舗や遊戯施設なども建てることができます。第一種住居地域とは異なり、カラオケボックスやパチンコ店などを建てることが可能な地域となっています。第二種住居地域は住居専用地域ではないため、日当たりや日影などの条件が厳しくはありません。

近隣商業地域

近隣商業地域とは、都市計画法による用途地域の一つで、近隣住民が日用品の買物をする店舗などのために定められた地域のことです。大規模商業施設やショッピングモールだけでなく、小規模の工場を建てることもできます。住居専用地域ではないため、日当たりや日影などの制限が比較的緩やかです。商業地域において日影規制が適用されない点に対し、近隣商業地域では高さ10メートルを超える建物については日影規制が適用される点が異なっています。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。