宝塚市のマンションの売却・査定・相場

• チームマネージャー
• 大西 優太郎　(おおにし ゆうたろう)
• 宅地建物取引士

A. 相談は複数の業者に、売却は信頼できる1社に任せることをオススメします！

売却の相談は複数の不動産会社にされた方がいいと思います。ただ、広告媒体や売却への考え方、会社、営業担当者との相性を鑑みて、売却は信頼できる1社に任せるほうが有利です。
仮に売却をＡ、Ｂ、Ｃ社の3社に一般媒介で依頼した場合、Ａ社がすごく頑張ったとしてもＢ社またはＣ社で売れてしまうこともあり、その際Ａ社に報酬はありません。そのため複数に依頼する一般媒介契約だと、各社売却活動にあまり力が入らないことが多々あります。これは売主様には不利ですね。
一方、専任媒介のように1社に任せる場合、その会社は責任を持って積極的に販売活動を行います。特に、その会社の顧客が購入すれば、売主様と買主様の双方から報酬を頂け、通常より2倍嬉しい結果になり、それを目指して更に頑張るわけです。
なお1社に任せても、その物件情報は不動産流通機構（レインズ）を通じて他の不動産会社にも共有されるため、他社の顧客を取りこぼす心配はありません。

• チームマネージャー
• 黒木 大地　(くろき だいち)
• 宅地建物取引士

A. ここだ！という会社、営業マンが見つからなければ、複数の会社に依頼することも１つです。

販売力がありそうで、信頼も出来る、ここだ！という会社があれば、専任媒介契約で1社に任せるのが1番だとは思いますが、もしそういう担当者や会社がない場合は、一般媒介契約で複数の会社に任せる方が無難です。一般的に、自宅の販売を依頼する媒介契約は、契約期間を3ヶ月間とするケースが多く、途中『信頼出来ない。』『頼りない。』『この会社、この営業マンは駄目だ！』と思っても、3ヶ月間しかたなく我慢する・・・という事になります。これはたいへんな機会損失。複数の会社に任せておけば、長くお付き合いする中で、どの会社が信頼出来るかは、分かってきます。
まずは大手不動産会社や地元で名の通った会社に任せてみてはいかがでしょうか？

• チームマネージャー 不動産エージェント
• 宮村 有樹彦　(みやむら ゆきひこ)
• 宅地建物取引士

A. かかる費用は大きく分けて5つ。それぞれ金額は成約価格や取引金融機関により異なります。

大きく分けまして
○仲介手数料
○印紙税
○抵当権抹消費用なども含めた売渡費用
○住宅ローンの全額繰上返済手数料
○所得税・住民税（売却益が出た場合）
などがございます。

それぞれ、成約価格、住宅ローンを借りられている金融機関などによって金額は変わります。

• チームマネージャー
• 大西 優太郎　(おおにし ゆうたろう)
• 宅地建物取引士

A. 手数料、税金が主な費用です。

○仲介手数料
売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。
（※仲介手数料は成功報酬ですので、成約しなければ費用は発生しません。）
400万円超の物件の場合の仲介手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋消費税」になります。
上記に当てはまらない物件価格の場合は、
取引額が200万円以下…取引額の5％
取引額が400万円以下…取引額が200万以下の部分についてはその5％、取引額が200万を超える部分についてはその4％になります。
例えば2000万円の物件なら、2000万円×3％＋6万円＋消費税です。

○印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。
売買金額が100万円を超え500万円以下・・・・・1,000円
売買金額が500万円を超え1000万円以下・・・・5,000円
売買金額が1000万円を超え5000万円以下・・・10,000円
売買金額が5000万円を超え1億円円以下・・・・30,000円

○所得税・住民税
売却時に譲渡益が出た方に対し、課税されます（譲渡益は取得費に対して、物件が高く売れた場合）。
ただし、控除制度があります。

○その他諸費用など
住宅ローンの抵当権抹消登記費用・・・30,000～70,000円程度になります。
ローン事務手数料・・・ローンを組まれている銀行により、費用は異なります。

○引越し費用

などが、かかってきます。
物件価格や住宅ローンを借りる銀行などによっても
変わってきますので、その都度ご説明させて頂きます！

• チームマネージャー
• 黒木 大地　(くろき だいち)
• 宅地建物取引士

A. 購入時より高く売れれば税金がかかります。

購入したときよりも高く売れた場合、その利益には税金がかかります。
正確には、「売却価格から、取得費（購入価格＋取得にかかった費用－建物の減価償却費）と、売却のためにかかった費用を差し引いた金額」がプラスになれば、その部分が課税対象となります。取得費には、購入時の仲介手数料や登録免許税、印紙代などのほか、建物に行った増改築などの費用が含まれる場合があります。売却のためにかかった費用には、仲介手数料や測量費、解体費用などが該当します。税率は所有期間によって異なり、5年を超えて所有していた不動産（長期譲渡）の場合は20.315％、5年以下（短期譲渡）の場合は39.63％となります。短期の場合は特に高い税率が適用されますので、売却のタイミングには注意が必要です。
また、居住用の自宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」という制度を利用できることがあります。一定の要件を満たせば、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税となり、税額を大きく減らすことができます。
一方で、購入時より安く売却して損失が出た場合（譲渡損失）でも、一定の条件を満たす場合には、所得税や住民税の軽減につながる特例を利用できることがあります。
いずれにしても、不動産の売却に関する税金は金額が大きく、制度も複雑です。売却を検討する際は、税理士など専門家への相談を交えて、慎重に進めることをおすすめします。