セルヴィオ3番館（3階 東向き）

担当者のコメント

『セルヴィオ3番館』は、JR「宝塚駅」から北西方向へ徒歩15分、『西宮市生瀬武庫川町』にある総戸数735戸の大規模マンションです。複数駅が利用可能で、JR「生瀬駅」からは徒歩13分、阪急「宝塚駅」からは徒歩15分の距離にあります。周辺は第二種中高層住居専用地域内の主に集合住宅と一戸建てが立ち並ぶ住宅地です。北側約200mを国道176号線とJR福知山線が走っており、敷地東側を武庫川が流れています。武庫川の上流には、廃線跡のハイキングコースが整備されているため、自然を楽しみながら気軽に散策が楽しめます。この辺りは、1904年（明治37年）に操業を開始した『ウィルキンソン西宮工場』があった場所。1995年（平成7年）に解体されましたが、工場の建物はハーフティンバー様式で、日本を代表する炭酸水工場として知られていました。また北側の生瀬は、街道の宿駅として栄えた町。近い場所に『生瀬皇太神社』や『光照稲荷大明神』が鎮座しています。町名の由来は、「生瀬」と「武庫川」を組み合わせて名付けられたことから、地勢は丘陵地で、標高は約55m。道幅5m前後の道路が多く、街路は入り組んでいます。山林が多く、町中の緑は多め。中国自動車道の宝塚ICが約4kmの距離にあります。JR「宝塚駅」からの道のりは平坦。洪水浸水想定区域・土砂災害警戒区域内にあります。全5棟構成で、この3番館は敷地の中央、武庫川沿いに立地。敷地は所有権。建物はスッキリとした室内空間を実現するPRCアンボンドスラブ工法のSRC造20階建てで、施工は長谷工コーポレーションです。床スラブ厚は150〜210mm、戸境壁は150〜180mm。エントランスにオートロックと宅配ボックス、棟内（敷地内）にゲストルーム、クラフトルーム、プレイルーム、バーベキューフォーリーなど付き。敷地内駐車場は屋内平面式です。なおペットの飼育は不可です。
この物件は3階部分の東向き。バルコニーが武庫川に面しており、3階ながら眺望に優れた部屋です。間取りは専有面積75.6平米の3LDK。ツーウェイキッチンのプラン。LDKと和室をつなげて、2LDKとしても使用可能。和室にはLDKと廊下の2ヶ所からアクセス可能。LDKの窓は大きく開放感があります。付帯設備は洗浄便座、シャンプードレッサー、浴室乾燥機、床暖房、TV付きインターホン、24時間換気システムなど…。現況は居住中。また、敷地内駐車場に空きがあり、月額使用料は3,400円～4,900円です（2025年6月時点）。
保育施設・学校は『保育ルームチャイ・ランド生瀬園』徒歩9分、『生瀬小学校』徒歩7分、『塩瀬中学校』約3.4km。最寄りのスーパーは『コープミニ　生瀬』徒歩13分。その他『武庫川』が徒歩1分、『塩瀬支所生瀬分室』が徒歩6分、『生瀬高台～森と川の散歩道～』が徒歩7分の場所にあります。

担当者

山崎 真奈（やまさき まな） 宅地建物取引士

不動産用語

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。マンションや住居、病院、大学のほか、1500平方メートルまでの店舗や事務所、ガソリンスタンド、オフィスビルなどを建てることができます。マンションを中心とした中高層住宅に日常生活に必要な利便施設が混在する地域です。利便施設が混在していますが、住むことを目的としているため、日当たりや日影など一定の条件が設けられています。

床スラブ厚

床スラブ厚とは、鉄筋コンクリート構造のマンションの床と屋根のことを指す「スラブ」のうち、床の厚みのことを指します。床に衝撃が加わることによって音が振動として伝わるため、遮音性を高めるために重要な役割を担っています。一般的な床スラブ厚は150～200ミリメートルとされており、この値が大きいほど遮音性に優れたマンションと言えます。

戸境壁

戸境壁とは、マンションやアパートなどの集合住宅において隣の住戸との境を仕切る壁のことです。防火の観点から耐火構造・準耐火構造・準防火構造・防火構造のいずれかにしなければいけないことが定められています。また、防音においても重要な役割を担っています。戸境壁はクロスの貼り方によって大きく分けられており、コンクリート壁に直接クロスを貼る「クロス直貼り」と、コンクリート壁にボードを貼り、その上にクロスを貼る「二重壁」の2つがあります。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づいて指定された区域で、「イエローゾーン」とも呼ばれます。土砂災害の危険があると見込まれる場所を基礎調査し、災害時に住民の生命や身体に危害が及ぶ恐れがあると判断された場合に指定されます。指定されると、「市町村地域防災計画への記載」、「災害時要援護者関連施設での警戒態勢の整備」、「土砂災害ハザードマップによる周知の徹底」などが行われ、災害発生時の警戒・避難態勢が整備されます。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。