住み替えはどっちが先？先に売るメリット・デメリットと失敗しない進め方

自宅を先に売却する住み替えの特徴やメリット・デメリット、スムーズに進めるためのポイントを解説

株式会社ウィル　チームマネージャー
嶋本紘己　(しまもとひろき)
宅地建物取引士

住み替えを検討するとき、「今の家を先に売るべきか、それとも新しい家を先に買うべきか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

住み替えには、現在の自宅を先に売却する「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」の2つの進め方があります。

売り先行とは、自宅の売却を先に進め、その後に新居を購入する住み替え方法です。売却価格が確定してから購入予算を決められるため、資金計画を立てやすい一方、売却と購入のタイミングによっては仮住まいが必要になる場合もあります。

この記事では、売り先行の住み替えについて、メリット・デメリットをそれぞれ4つ紹介するとともに、具体的な進め方や注意点をわかりやすく解説します。

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売り先行の住み替えとは？
売り先行のメリット4つ
売り先行のデメリット4つ
売り先行はどのように進める？

売り先行の住み替えとは？

売り先行の住み替えとは、現在の自宅を売却した後に新居を購入する住み替え方法です。

この住み替え方法は、自宅の売却価格が確定してから購入予算を決められるため、資金計画を立てやすいことが大きな特徴です。自己資金や住宅ローンの借入額を明確にできるほか、自宅の住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で完済できるかどうかを事前に確認できることが大きなメリットと言えるでしょう。

売却価格が住宅ローン残債を上回れば、その売却代金を返済に充てられますが、売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンなどの利用を検討する必要があります。

売り先行の住み替えは、資金面での見通しを立てやすい反面、売却と購入のタイミングを完全に一致させることは難しいため、売却後すぐに新居へ入居できるとは限りません。新居が決まるまでの間は、仮住まいが必要になるケースもあり、追加のコストが発生することも。売却活動と並行して購入物件の情報収集や内覧を進めるなど、「いつまでに売却できるか」「いつまでに購入するか」といったスケジュール設計が、住み替えをスムーズに進めるポイントになります。

なお、売り先行は「資金計画を重視したい方」や「現在の住宅ローンを完済してから新たな住宅ローンを利用したい方」に適した住み替え方法です。希望する物件を逃したくない場合や、仮住まいを避けたい場合は、「買い先行」という選択肢もあります。残債や手元資金などの資金状況や住み替えの目的に合わせて進め方を選ぶことが大切です。

売り先行のメリット4つ

売り先行のメリットは、資金計画を立てやすく、住宅ローンや住み替え全体のリスクを抑えながら進められることです。
具体的なメリットは次の4つ。1つずつ見ていきましょう。

①資金計画を立てやすい
売却価格が確定してから次の新居の購入予算を決められます。
自己資金や住宅ローンの借入額が明確になるため、無理のない返済計画を立てられます。

②二重ローンのリスクを軽減できる
売り先行の住み替えでは、売却代金で現在の住宅ローンを完済してから新しい住宅ローンを利用することになるため、現在の自宅と新居の住宅ローンを二重で返済するリスクを避けることができます。結果として、新居の予算設定にも余裕が生まれやすくなります。

③購入物件を冷静に比較・検討できる
購入予算が決まっているため、立地や広さ、築年数、周辺環境などが落ち着いて比較できます。大きな買い物ですから、不確実性が大きいほど、購入の意思決定には不安がつきまといます。
「購入できる物件」ではなく、「希望条件に合う物件」を選びやすくなることは、大きなメリットと言えるでしょう。

④売却時の交渉を優位に進めやすい
資金面で余裕があれば、売却を急ぐ必要がないため、価格や引渡し時期などの条件を安易に妥協せず交渉でき、希望に近い条件で契約できる可能性が高まります。
また実務面では、購入時に「買換え特約」を利用できる場合があるというのも重要なポイントです。
買換え特約とは、「現在の自宅が一定期間内に売却できなかった場合、購入契約を解除できる」という特約のこと。すべての売買契約で利用できるわけではありませんが、売却が予定どおり進まなかった場合のリスクを軽減できます。弊社のお客様でも、買換え特約がある事で市況が読みにくい局面でも新居購入の意思決定がスムーズになり、安心してお取引ができたというケースもありました。結果として、「守り」と「攻め」のバランスが取りやすいのが売り先行の本質的なメリットです。

当社では、売却活動と購入活動を同時にサポートし、お客様の資金計画や引渡し時期を一体で管理しています。その結果、仮住まいを回避できたケースや、住宅ローンの負担を抑えながら住み替えを実現できたケースも数多くあります。売り先行は、住み替え全体の資金計画を重視したい方に適した方法です。

売り先行のデメリット4つ

売り先行のデメリットは、仮住まいが必要になる場合があることや、売却後の購入スケジュールに制約が生じることです。売り先行は資金計画を立てやすい住み替え方法ですが、売却と購入のタイミングによっては負担やリスクが発生することもあります。あらかじめデメリットを理解し、対策を講じながら進めることが住み替えを成功させるポイントです。

主なデメリットは次の4つです。

①仮住まいが必要になる場合にトータルコストが膨らむリスク
売却後すぐに新居へ入居できない場合は、一時的に賃貸住宅などで生活する必要があります。この場合、家賃・敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用や、引越し費用などの追加費用が発生するため、トータルコストが膨らむ可能性があります。

②時間や労力が増えるリスク
仮住まいが必要になった場合、①で述べたようなコストが増えるというだけでなく、荷造りや住所変更などの手続きも増えるため、時間や労力もかかってしまうことは押さえておく必要があるでしょう。仕事や子育てとのスケジュール調整も必要になります。

③焦って購入してしまうリスク
自宅の売却後は「早く新居を決めたい」「仮住まいのコストがもったいない」という心理的な圧力がかかり、希望条件を妥協してしまうケースがあります。ただし、時期に余裕があっても希望通りの物件が見つかるとは限らないため、あらかじめ購入条件の優先順位を決めておくことで、判断しやすくなるでしょう。

④市場変動のリスク
売却後に購入エリアの不動産価格が上昇すると、想定していた予算では希望する物件を購入できない場合があります。また、金利の上昇により、住宅ローンの返済額が変わる可能性もあります。

売り先行はどのように進める？

売り先行で失敗しないためには、売却活動と購入準備を並行して進めることが重要です。

基本的な流れは次のとおりです。

①不動産会社へ売却査定を依頼する
②売却価格と販売期間を決定する
③売却活動を開始する
④新居の情報収集や内覧を並行して進める
⑤売買契約を締結する
⑥引渡し・決済を行い、新居へ入居する

最初に行う売却査定では、高い査定価格だけで不動産会社を選ぶことはおすすめできません。

査定価格とは、不動産会社が市場動向や成約事例をもとに算出した売却価格の目安です。査定価格と実際の成約価格が一致するとは限らないため、「いくらで査定されたか」だけではなく、「その価格で売却できる根拠」を確認することが重要です。

当社では、周辺の成約事例や現在の販売状況をもとに、売却価格だけでなく「どのくらいの期間で売却できる可能性が高いか」という再現性の高いデータを重視しています。相場より高い価格で売り出すと売却期間が長期化し、住み替え全体のスケジュールが遅れる可能性があるためです。

また、売却活動中から購入物件の内覧を進めることも大切です。売却が完了してから物件探しを始めると、希望条件に合う物件を比較する時間が限られてしまいます。あらかじめ購入エリアの相場や物件情報を把握しておき、優先順位を整理しておくことで、売却後も落ち着いて購入の判断ができます。

住み替えを成功させるには、売却と購入を別々に考えるのではなく、一つのプロジェクトとして進めることが重要です。不動産会社を選ぶ際は、売却から購入、それに伴う引き渡しや資金の流れまで一貫してサポートできるか、状況に応じて柔軟に戦略を修正できるかを見極めることが大切です。