不動産売却の媒介契約とは？3種類の違いとメリット・デメリットを解説

不動産売却における媒介契約とは？

まず最初に、不動産を売却するときの流れを簡単に確認しておきましょう。

不動産を売却しようと思ったら、まず不動産会社に相談し、買主を探すための販売活動を依頼することになります。

その際に、不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。

媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件情報を広告に掲載したり、購入を希望するお客様を探したりするなど、売却に向けた活動を行ってくれます。

また、不動産会社が見つけてきた買主だけでなく、他の不動産会社のお客様が購入することもあります。
その場合は、売却を依頼された不動産会社と、買主側の不動産会社が協力して売買を進めます。

今回解説する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」は、こうした売却活動を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約です。

では、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。

3種類の媒介契約の違い

売却を依頼する際の媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

この3種類は、大きく2つに分けることができます。

1つ目は、専属専任媒介契約と専任媒介契約です。これらは、1社にだけ売却を依頼する契約です。

2つ目は、一般媒介契約です。こちらは、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。

専属専任媒介契約・専任媒介契約とは？

まず、専属専任媒介契約と専任媒介契約について解説していきます。

前述のとおり、この「専任」と名のつく2種類の媒介契約は、どちらも1社にだけ売却依頼をする形の契約になります。

この2種類の契約の最も大きな違いとしては、専属専任媒介契約では『自己発見取引が禁止されている』という点です。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけて、仲介会社を通さずに直接、個人間で売買契約をすることです。
親族間や知人との間で売買をする場合や、あまりないかもしれませんが、インターネットなどを使って自分で買主を見つけるというケースなどが考えられます。
仲介会社を通さない売買契約であれば仲介手数料が不要となりますが、この自己発見取引を専属専任媒介契約では禁止しています。

その他の違いとしては、どちらの契約も、媒介契約を結んだ不動産会社に対し、レインズへの物件情報の登録が義務付けられていますが、その登録期限が、専属専任媒介契約の場合は媒介契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介契約は7日以内という違いがあります。

また、売主への販売活動の状況報告についても定めがあり、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と決められています。

このように細かく見ると違いはいくつかありますが、1社にだけ売却依頼をするという意味ではどちらも同じで、大きな違いとしては「自己発見取引ができるかどうか」という点です。

一般媒介契約とは？

次に、一般媒介契約について解説していきます。

こちらは、複数の会社に売却依頼ができる形の契約になります。
1つの会社だけに販売を任せるのは不安という場合に、いくつかの不動産会社に販売活動を依頼することができる契約の形態です。

ちなみに、複数社に依頼ができるというだけで、1社とだけ一般媒介契約を結ぶことも可能です。
先ほど自己発見取引について触れましたが、一般媒介契約では自己発見取引は禁止されていません。
そして、一般媒介契約を結んだ不動産会社に対しては、レインズへの物件情報の登録は義務付けられておらず、販売活動の状況報告についても定めはありません。

しかし、レインズに登録しないと、他の仲介業者を通して売買契約が成立する可能性が高くなってしまうため、実際にはきちんとレインズ登録されることが多いでしょう。

また、販売活動の状況報告についても、専任の場合と同じように定期的に報告をしてくれる会社はたくさんありますので、その点では専任の場合と大きな違いはありません。

専任と一般、それぞれのメリット・デメリット

ここまで解説してきた3種類の媒介契約について、表にまとめるとこのようになります。

では、不動産の売却依頼をする際、結局どの媒介契約の形態を選ぶのが良いのでしょうか。

ここからは、1社だけに任せる「専任」か、複数社に任せる「一般」のどちらが良いのか、大きく2種類に分けた場合の、それぞれのメリットとデメリットについてお話ししていきます。

「一般」のメリット・デメリット

一般媒介契約で複数社に任せた方が安心というのは、とても大きなメリットです。

しかし、それゆえに不動産会社によっては、積極的に販売活動をしてもらえないかもしれないというリスクがあります。
複数の会社と一般媒介契約を結んでも、最終的に売買契約が成立したときに売却の仲介をするのは1社であり、売主はその1社だけに仲介手数料の支払いをします。
不動産売買の仲介手数料は成功報酬という形態のため、それ以外の会社は一生懸命販売活動をしても、最終的に仲介手数料を受け取れないということがあり得るからです。
複数社に任せた方が安心だけど、複数社に任せているからこそ、あまり頑張ってくれないかも、というのが一般媒介契約のメリットとデメリットです。

また、一般媒介契約で複数社と媒介契約を結んだ場合、売主はそれぞれの会社と個別にやり取りをしないといけないという状況になります。
例えば、3社と一般媒介契約を結ぶ場合、それぞれの会社と契約を交わし、また契約の更新のタイミングには、3社それぞれと契約更新の手続きをする必要があります。
売却価格の変更をする場合は、すべての会社に同時に変更してもらわないといけないため、それも各会社への連絡が必要です。

さらに、複数のお客様から物件の見学希望が入った場合、任せているのが1社であれば、できるだけ同じタイミングに見学日時を固めたりなど配慮もできますが、複数社だとスケジュールの調整も難しくなるかもしれません。

通常、仲介業者同士が直接やり取りすることはないため、あくまで売主自身がそれぞれの会社とやり取りをする必要があり、契約している会社が多ければ多いほど手間は増えます。

「専任」のメリット・デメリット

では、1社だけに専任で任せた場合はどうでしょうか。

複数社に任せている場合と違い、媒介契約を結んだ業者にとっては、最終的に成約に至れば必ず売却の仲介手数料をもらうことができます。
つまり、きちんと成約につなげられれば販売活動が無駄になることがないので、積極的に販売活動をしてもらえる可能性が高まります。

また、例えば仲介手数料の割引や、設備の保証、ハウスクリーニングやホームステージングといった、専任での契約の場合にのみ受けられる各会社独自のサービスというものも多くあります。

加えて、窓口は1つになるため、複数社に任せる場合と比較して、売主の不動産会社との間のやり取りは簡潔になり、手間は少なくなるでしょう。
販売物件に対する買主からの問い合わせ状況や見学状況などの全体像を1社が把握できるため、随時、現状をしっかり踏まえた上での販売戦略を不動産会社が提案できるというのもメリットです。

しかし、1社だけに専任で売却を依頼する場合の最大のデメリットは、その不動産会社に囲い込みをされてしまうリスクがあるということです。

囲い込みとは、簡単に言うと、売却を依頼された不動産会社が両手仲介をしたいがために、意図的に他の不動産会社にその物件の紹介をしないことです。
本来はもっと早く、高く売れたかもしれないのに、その囲い込みによって売主が不利益を被る可能性があります。

このように、1社だけに任せる専任も、複数社に任せる一般も、それぞれメリット・デメリットがあり、どれが正解というのはありません。

売却する物件の売れやすさなどによっても向き不向きはありますし、どんな不動産会社を選ぶかというのでも、どの媒介契約の形を取るべきかは変わってきます。

手間が増えすぎない程度に2～3社に絞って一般媒介契約を結ぶのも1つですし、「この会社は安心して任せられそうだし、売却力もありそう」という会社であれば、専任を選んだ方がメリットは多いかもしれません。

不動産会社を選ぶときのポイント

不動産会社に売却相談をする際は、各会社が出した査定価格や独自のサービスなどを比較するだけではなく、しっかりと担当者の話を聞いて、その会社が信頼できるところなのかを見極めるのが大切です。

今回の動画では、不動産を売却する際の3種類の媒介契約についてと、専任・一般のメリット・デメリットについてお話ししました。

今、具体的に不動産の売却を検討しており、個別に相談をしたい方は、概要欄の公式ホームページから、お近くの店舗までお問い合わせください。