西宮市産所町 土地（2号地）

担当者のコメント

この物件はJR東海道本線「さくら夙川駅」から南東へ徒歩5分、『西宮市産所町』にある建築条件のない土地です。複数駅が利用可能で、阪神本線「西宮駅」からは徒歩6分、阪急神戸線「夙川駅」からは徒歩13分の距離にあります。
周辺は第一種住居地域に指定された店舗や事務所などが混在する住宅地です。近くをJR神戸線や阪神本線、西国街道、鳴尾御影線走り、西側へ少し歩くと夙川が流れています。川沿いには公園や遊歩道が整備されています。南側には、えびす宮総本社『西宮神社』が鎮座。かつてこの地に住んでいた「傀儡師」と呼ばれる人々が諸国を巡ったことで、えびす信仰が全国に広まったと言われています。この辺りは昭和33年に換地処分が公告された西宮都市計画事業第3地区復興と、昭和40年に換地処分が公告された西宮都市計画事業第5地区復興の土地区画整理区域内にあり、地勢は平坦で、標高は約8m。道幅5m前後の一方通行の道路が多く、街路はやや入り組んでいます。生垣や庭木のある家はあまり見られず、町中の緑は少なめ。阪神高速道路3号神戸線のインターチェンジが近く、車での移動にたいへん便利です。JR東海道本線「さくら夙川駅」との高低差は約3m。洪水浸水想定区域にあります。
敷地面積は約25坪（路地状部分約35平米含む。別途、約5.21平米の私道負担有り ※概算）。全2区画の分譲地のうちの1区画。南付け道路。現況は古家付きですが、古家取り壊し後、更地渡しの予定です。諸事情により変更になる場合があります（2023年12月時点）。再建築の際にセットバック要。詳細についてはお問合せください。
教育施設は『西宮ＹＭＣＡ保育園』徒歩5分、『安井幼稚園』徒歩6分、『浜脇小学校』徒歩13分、『浜脇中学校』徒歩10分。買物施設は『パントリー　阪神西宮店』徒歩5分、『ダイエー　阪神西宮店』徒歩8分、『コープ　夙川』徒歩11分など…。その他『夙川』が徒歩6分、『西宮神社』が徒歩8分、『西田公園』が徒歩10分の距離にあります。

担当者

加藤 健太（かとう けんた） 宅地建物取引士

不動産用語

セットバック

セットバックとは、道幅4m未満の道路に面した土地に家を建てる際、道路の広さを確保するため、道路の中心から2m敷地の境界線を後退させることです。これは建築基準法で定められています。後退させる部分を「セットバック部分」や「セットバック面積」などとよび、この部分についての所有権はありますが、他人も通行する道路となり、建ぺい率や容積率の計算に入れることは出来ません。

古家付き

古家付きの土地とは、敷地上に古い建物が残っている売り土地のことです。売買の際、買主は建物も含めて土地を買い受けることになります。ですので、建物を建築する際は、古家を取り壊す必要があり解体費用がかかります。解体費用の目安は木造の場合で、一坪当り4万円〜5万円。鉄筋コンクリート造の場合で、7万円〜8万円。例えば建物面積が30坪の木造住宅を解体する費用は、おおよそ120万円〜150万円となります。なお物件により解体費用は異なり、建物以外にも建築の障害になるものがあれば、撤去が必要になりますので、事前に見積もりを取られることをおススメします。

私道

私道は、個人や企業が所有している道のこと。私道に面した一戸建てや土地を購入する場合は、いくつかの注意が必要です。例えば、【注意点1】道路の維持管理を所有者が行う必要があること。【注意点2】通行の制限を受けたり、掘削に際して承諾や承諾料を求められたりする場合があること。【注意点3】建築確認が受けられず、建物の建築が出来ない場合があること（ただし、特定行政庁から指定を受けた位置指定道路の場合は、基本的に建築が可能）などです。また私道についての取り決めを記載した覚書などの書類がある場合もあります。私道に面した不動産の購入を検討の場合は、詳細をお問い合わせください。

路地状部分

路地状部分とは、細長い形状の敷地の一部のことです。道路から奥まった敷地の場合、道路とアクセスするため、また建築確認に必要な条件を満たすため、細長い形状の敷地を設けます。（道路に2m以上接していることが建築確認取得の条件の一つです）奥行きのある一つの土地を複数の区画に分けて分譲する際、この形状の敷地が新たに出来ることが多く、路地状部分の利用方法について隣地との取り決めがある場合もあります。