ハザードマップとは？まず確認したい災害リスク

住まい探しで最初に確認したい情報の一つが「ハザードマップ」です。ハザードマップとは、自然災害による被害の範囲や程度、避難場所などを地図上に示したものです。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、洪水、土砂災害、津波、高潮などの災害リスクを確認できます。また、地域によっては内水氾濫などの情報も自治体が公開しています。住所から検索できるため、購入を検討している物件がどのような災害リスクのある場所に位置するのかを、物件探しの段階から確認できます。

例えば、次のような情報を確認できます。

・大雨による洪水・浸水のリスク
・大雨による内水氾濫のリスク
・土砂災害警戒区域などの指定状況
・津波による浸水リスク
・高潮による浸水リスク
・指定緊急避難場所や避難所

物件を選ぶ際は、駅からの距離や間取り、日当たりなどに目が向きがちですが、長く暮らすためには災害リスクも重要な判断材料です。

なお、水害ハザードマップは、契約前の「重要事項説明」でも確認することになっています。不動産会社には、ハザードマップ上で物件のおおむねの位置を示して説明することが義務付けられています。浸水想定区域の外にある物件についても、ハザードマップ上の位置を示して説明する必要があります。

ハザードマップだけでは分からないこと

ハザードマップは便利なツールですが、それだけでその土地や建物の災害リスクをすべて判断することはできません。想定を超える災害が起きた場合、指定区域外でも被害が発生することがあります。ハザードマップは想定される災害リスクを確認するための資料であり、現地の状況や過去の被害履歴も合わせて確認することが重要です。

例えば、同じ浸水想定区域内でも、道路の高さや周辺の地形、排水設備などによって実際の状況は異なります。また、ハザードマップに表示されていない細かな水はけの問題や、過去に道路が冠水した場所などは、地図だけでは把握できない場合があります。

物件を見学するときは、建物だけでなく、実際に現地を歩いて、次のような点も確認しておきましょう。

・敷地内に水が集まりやすい場所がないか
・周辺に側溝や水路がないか
・夜間でも安全に歩ける明るさか
・擁壁（ようへき）にひび割れや傾きがないか
・避難所まで安全に移動できる経路があるか
・避難経路に狭い道路や倒壊しそうなブロック塀など危険な箇所がないか

また、自治体のホームページなどで過去の災害情報を確認することも有効です。ハザードマップ、現地の状況、過去の災害履歴を合わせて確認することで、その地域や物件にどのような災害リスクがあるのかを、より具体的に把握できます。

建物の耐震性はどう確認する？

土地の安全性の次に気になるのが、建物の耐震性です。これを確認するには、まず建築確認を受けた時期や構造、耐震基準を確認し、必要に応じて耐震診断や耐震改修の履歴まで調べる必要があります。

住宅の耐震性を確認するときの大きな目安が「新耐震基準」です。
新耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日から適用され、震度6強～7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを目標とした基準です。
ただし、建物が新耐震基準に該当するかを確認するときは、築年数だけで判断せず、建築確認を受けた時期などを確認することが大切です。
例えば、1981年以前の「旧耐震基準」の建物でも、過去に耐震診断や耐震補強工事が行われている場合があります。耐震改修の内容や「耐震基準適合証明書」などを確認することで、現在の耐震性についてより具体的に把握できます。

また、物件によっては「建設住宅性能評価書」で耐震等級を確認できたり、新築時の図面や過去の修繕・改修履歴が保管されていたりすることもあります。中古物件では、築年数だけで判断せず、こうした資料やこれまでの履歴も確認してみましょう。

さらに木造一戸建ての場合は、2000年（平成12年）に建築基準法の基準が見直され、地盤調査や接合部、耐力壁の配置などに関する規定が明確化されました。木造住宅を検討する場合はこの時期も一つの目安となります。

中古物件を購入するときは、次の資料が確認できるかも検討材料になるでしょう。

・建築確認済証・検査済証
・耐震診断の結果
・耐震改修の履歴
・住宅性能評価書
・修繕・リフォームの履歴

これらの情報は、築年数や建物の外観等表面的な情報では判別がつかないため、不動産会社の担当者に確認しましょう。

マンションの場合は、建物の築年数だけでなく、耐震診断や耐震改修の実施状況、管理組合が保管する修繕履歴なども確認します。

不動産会社と一緒に確認して安心できる住まい選びを

災害リスクや建物の耐震性は、物件価格や間取りのように広告だけでは判断できず、個人でできる調査にも限界があります。ハザードマップ、建物の資料、現地確認、プロの説明を組み合わせて総合的に判断することが重要です。

例えば、同じエリアにある2つの中古戸建てでも、敷地の高さや周辺道路との高低差、擁壁の状態、建築時期、耐震改修の有無などによって確認すべきポイントは異なります。
当社では、物件をご紹介する際に、単に駅距離や間取りだけをお伝えするのではなく、購入後の暮らしをイメージしながら周辺環境や災害リスクも確認することを大切にしています。不動産会社の担当者を「便利な相談役」として存分に頼ってください。

住まい選びでは「災害リスクがあるか、ないか」だけで判断するのではなく、どのようなリスクがあり、どの程度の備えが必要なのかを総合的に把握したうえで、自分たちの希望や予算と照らし合わせていくことが大切です。

契約前の「重要事項説明」では、ハザードマップや建物の資料を確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。ハザードマップで災害リスクが確認された場合も、すぐに「この物件はやめよう」と判断するのではなく、どのようなリスクがあるのか、どのような備えが必要なのかを不動産会社に確認してみましょう。
重要事項説明で少しでも疑問があれば、遠慮なくすべてぶつけましょう。購入後の暮らしまで見据えて情報を整理することが、納得できる住まい選びにつながります。