不動産売却の流れ

不動産売却の流れについてご説明しています。

お客さまに売却の流れを説明する不動産エージェント大川裕介

不動産売却の流れについて

不動産の売却を検討されている方に向けて、売却の開始から売買契約の成立、お引渡しまでの流れをまとめています。各ステップのポイントと、弊社がご提供するサポート内容をご確認ください。

STEP01
売却相談
お住まいの売却には、法律や税金、費用等わかりにくい点や不安がつきものです。不動産売却の際にかかるお金、お引渡しのタイミング、相続等の手続きについてご説明いたします。（ステップ2から始めていただいても問題ありません。）

	ポイント

		ウィルの相談はもちろん無料です。司法書士など専門家のご紹介も可能です。お気軽にお問合せください。
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STEP02
調査および価格査定
まずは、ご自宅の相場を正確に把握していただくことが重要です。取引事例や路線価、査定書などの客観的なデータに加え、建物の保守状況なども踏まえて、現在の適正な相場をご説明いたします。またAI査定や一括査定サイトでも気軽に概算の相場を知ることができます。

	ポイント

		価格査定には主に4つの方法があります。それぞれに特徴やメリット・デメリットがあり、まずは手軽に利用できる簡易査定やAI査定で概算の相場を把握し、続いて訪問査定でより正確な価格を確認する流れがおすすめです。訪問査定では、現地確認を踏まえた詳細な分析と、売却に向けた販売戦略のご提案も行います。
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		査定方法
		特長
		
		訪問査定
		実際に現地を訪れ、建物の状態・周辺環境・設備などを詳細に確認して算出する方法。
【メリット】
・精度が高い
・建物の状態やリフォーム履歴を反映できる
・売却時の改善点も提案してもらえる
【デメリット】
・時間がかかる
・日程調整が必要

		簡易査定
（机上査定）
		住所、面積、築年数、周辺相場などのデータを基に、現地確認なしで算出する方法。
【メリット】
・手軽で早い
・概算の相場をすぐ把握できる
【デメリット】
・建物の個別要因を反映しにくい
・精度は訪問査定に劣る

		一括査定
		Webサイト上で複数の不動産会社に同時に査定依頼できるサービス。
【メリット】
・複数社の査定結果を比較できる
・最高値の把握がしやすい
【デメリット】
・営業連絡が多くなることがある
・会社によって査定基準にばらつきがある
・セールス（釣り）価格を提示されることがある

		AI査定
		AIが過去の取引データ・類似物件・統計情報を基に自動で算出する方法。
【メリット】
・最短数秒〜数分で結果が得られる
・24時間いつでも利用できる
【デメリット】
・データにない個別要因は反映されにくい
・精度は物件タイプや地域に左右される

STEP03
売出価格の決定

		取引事例や周辺の売出価格、査定書などを参考に、最終的な売出価格は売主様にご判断いただきます。当社では、これまでの豊富な売買取引の実績を基に、適切な売出価格や販売の時期・方法についてご提案いたします。
	
	ポイント

		売出価格は、査定価格より高めに設定することで、高値成約につながる可能性があります。ただし、その価格で売れない場合、販売期間が長引き、「売れ残り」という印象を持たれてしまい、結果として査定価格を下回る価格で成約することもあります。 そのため、査定価格に近い価格で売出す、あるいは高めに設定する場合でも早い段階で価格調整を行うなど、柔軟な対応がおすすめです。
	
STEP04
媒介契約

		売却を進める際は、売主様と不動産会社が媒介契約を結び、売却活動を開始します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴をご説明したうえで、ご希望に合った契約形態をお選びいただけます。
		売却依頼時の契約の種類について
	
		契約種類
		特長
		
		専属専任
媒介契約
		・1社のみに依頼
・自己発見の買主とは直接契約不可
・レインズ登録：5日以内
・活動報告：週1回以上
【メリット】
・販売窓口が一本化され進行がスムーズ
・報告頻度が高く、状況を把握しやすい
・担当者がより積極的に販売活動を行える
【デメリット】
・複数社での比較ができない
・自己発見でも直接契約できない

		専任媒介契約
		・1社のみに依頼
・自己発見の買主とは直接契約が可能
・レインズ登録：7日以内
・活動報告：2週間に1回以上
【メリット】
・窓口を一本化しつつ、自己発見時の柔軟性あり
・担当者が販売活動に集中しやすい
【デメリット】
・複数社に依頼できない
・専属専任媒介より報告頻度が少ない

		一般媒介契約
		・複数の不動産会社に依頼可能
・自己発見の買主と直接契約が可能
・レインズ登録義務なし（任意）
・活動報告義務なし ※弊社は2週間に1回実施
【メリット】
・複数社に依頼できるため比較しやすい
・自己発見での直接契約も可能
【デメリット】
・担当者が販売活動に割ける時間、注力度が分散しやすい
・進捗を把握しにくい（報告義務がない）

	レインズとは

		レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」で、全国の4つの公益法人によって運営されている不動産情報共有のためのコンピューター・ネットワークシステムです。
		
売出物件情報や成約物件情報など、不動産に関する情報をリアルタイムで入手できます。全国の不動産情報のほとんどはレインズに集められ、各不動産会社はここから情報を取得して買主様に提供します。つまり、レインズに登録された情報は、すべての不動産会社で共有される仕組みです。
	
STEP05
売却活動

		媒介契約の締結後、いよいよ売却活動が始まります。多くの購入希望者にご見学いただけるよう、当社が効果的な販売方法をご提案します。より高く、より早く売却できるよう、適切なアドバイスを行います。
		売却スタイルについて
		ご売却成功のコツについて
	
	ポイント

		購入希望者が多く集まる不動産会社では、広告活動を開始する前にお客様への紹介や物件のご案内が始まることがあります。購入希望者が多いほど値下げ交渉が入りにくく、より高値での売却につながる可能性が高まります。
	
売却活動の期間

		当社データでは、売出し直後の情報が新鮮な時期に成約するケースが最も多く、また約70％の物件が売出し開始から3ヶ月以内に成約しています。

STEP06
買主様より購入申込・調整
買主様から購入希望の申込が入った後、不動産会社が間に立ち、売却価格やお引渡し時期などの条件を調整いたします。

	ポイント

		価格の妥当性や購入希望者の住宅ローン審査、手付金の金額、引き渡し時期など、契約条件については不動産会社と密に確認・調整することが、安心で安全な取引につながります。
	
STEP07
売買契約
不動産会社作成の売買契約書にご署名・ご捺印いただき、買主様から手付金を受け取ります。売買契約やお引渡しには当社が立ち合い、売主様が安心して取引できるようサポートいたします。

	ポイント

		お引越し済み、または投資用物件などの理由で、売買対象の物件から離れた場所にお住まいの場合は、一般的に「持ち回り契約」と呼ばれる方法で、購入者と直接会わずに郵送などで手続きを行うことも可能です。売買契約書は一般的なフォーマットで作成されていることがほとんどですが、売却価格や引渡し条件、違約金や解除条件など、契約条件に認識の相違がないかを事前に確認しておくことが重要です。署名・押印後は原則として契約内容の変更ができないため、不明点がある場合は、必ず契約前に確認しましょう。
	
STEP08
残代金の受領・お引渡し
買主様から残代金を受取り、所有権の移転、不動産のお引渡しをおこないます。
ポイント

		残代金の受け取り前に、住宅ローンの残債がある場合は金融機関へ繰り上げ返済の手続きを行い、室内の残置物をすべて撤去して空き部屋の状態にしておく必要があります。また、鍵一式をはじめ、設備の取扱説明書・保証書、マンションの場合は管理規約・使用細則など、引き渡すべき物や書類に漏れがないかを事前に確認します。

査定方法	特長
訪問査定	実際に現地を訪れ、建物の状態・周辺環境・設備などを詳細に確認して算出する方法。【メリット】・精度が高い・建物の状態やリフォーム履歴を反映できる・売却時の改善点も提案してもらえる【デメリット】・時間がかかる・日程調整が必要
簡易査定（机上査定）	住所、面積、築年数、周辺相場などのデータを基に、現地確認なしで算出する方法。【メリット】・手軽で早い・概算の相場をすぐ把握できる【デメリット】・建物の個別要因を反映しにくい・精度は訪問査定に劣る
一括査定	Webサイト上で複数の不動産会社に同時に査定依頼できるサービス。【メリット】・複数社の査定結果を比較できる・最高値の把握がしやすい【デメリット】・営業連絡が多くなることがある・会社によって査定基準にばらつきがある・セールス（釣り）価格を提示されることがある
AI査定	AIが過去の取引データ・類似物件・統計情報を基に自動で算出する方法。【メリット】・最短数秒〜数分で結果が得られる・24時間いつでも利用できる【デメリット】・データにない個別要因は反映されにくい・精度は物件タイプや地域に左右される

契約種類	特長
専属専任媒介契約	・1社のみに依頼・自己発見の買主とは直接契約不可・レインズ登録：5日以内・活動報告：週1回以上【メリット】・販売窓口が一本化され進行がスムーズ・報告頻度が高く、状況を把握しやすい・担当者がより積極的に販売活動を行える【デメリット】・複数社での比較ができない・自己発見でも直接契約できない
専任媒介契約	・1社のみに依頼・自己発見の買主とは直接契約が可能・レインズ登録：7日以内・活動報告：2週間に1回以上【メリット】・窓口を一本化しつつ、自己発見時の柔軟性あり・担当者が販売活動に集中しやすい【デメリット】・複数社に依頼できない・専属専任媒介より報告頻度が少ない
一般媒介契約	・複数の不動産会社に依頼可能・自己発見の買主と直接契約が可能・レインズ登録義務なし（任意）・活動報告義務なし ※弊社は2週間に1回実施【メリット】・複数社に依頼できるため比較しやすい・自己発見での直接契約も可能【デメリット】・担当者が販売活動に割ける時間、注力度が分散しやすい・進捗を把握しにくい（報告義務がない）