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買い替え成功のポイント

自宅を売却し、次の家を買う。
いわゆる『買い替え』を成功させるための、
『ポイント』をお伝えします。

「先に売る」か「先に買う」かを決める !

「家が売れてからでないと、住み替えってできないのでは ?」「先に次の家が決まってないと、不安で売りだせない…。」
不動産の買い替えで重要なのは、「売却」と「購入」のタイミング。どちらを先に始めるかが決まれば、買い替えは成功したも同然 ! それぞれのメリット・デメリットを比較して、あなたにとってどちらが良いのかを考えてみましょう。

先に売る(先行売却)

先に自宅を売却してから、買い替え先の物件を探し始めます。

自宅の売却を開始
自宅の売却の契約

通常2ヶ月~3ヶ月

売却代金の受取り
引っ越し(買替完了)

買替先を探す
買替先の購入の契約
買替先の代金支払い

先行売却のメリット

自宅の売却期間にゆとりがあるため、売り急ぐ必要が無い。

先行売却のデメリット

買い替え先の物件を探す期間に限りがあるため、見つからなければ賃貸に仮住まいが必要になる。

こんな人が先行売却を選んでいます。

買い替え先の物件を購入後、自宅が売れなくて、ローンが二重になるのは支払いが苦しい。

時間がかかっても、納得のいくできるだけ高い価格で自宅を売却したい。

先に買う(先行購入)

先に買い替え先の物件を購入してから、自宅の売却を始めます。

買替先を探す
買替先の購入の契約

通常2ヶ月~3ヶ月

買替先の代金支払い

自宅の売却を開始
自宅の売却の契約
売却代金の受取り
引っ越し(買替完了)

先行購入のメリット

買い替え先の物件を探す期間にゆとりがあるため、気に入る物件が見つかるまでゆっくりと探せる。

先行購入のデメリット

自宅の売却期間に限りがあるため、売り急ぐ必要がある。売れなければ二重ローンになる可能性もある。

こんな人が先行購入を選んでいます。

本当に気に入る物件がなければ、買い替えはしたくない。

自宅のローンはすでに完済している。

買い替えコラム 1

買い替え特約

買い替え特約とは、購入物件の契約に付帯できる特約で、「○月○日までに自宅を○○万円以上で売却できなかった場合、契約を白紙解約できる」というものです。ただ、買主様にとっては安心材料となりますが、売主様には大きなリスクとなるため、売主様の同意を得られるケースは少なく、実際に買い替え特約付きの契約が行なわれることは稀です。

買い取り

買い取りとは、一般消費者ではなく、不動産業者に自宅を買い取ってもらう売却方法です。メリットは、売却時期と手元に入る金額が早くに確定する事。デメリットは、一般消費者向けの売却に比べ、金額が下がる事です。買い替えで売却期限が決まっている場合、金額さえ折り合えば、オススメの方法です。また一定期間、一般消費者向けに売却を行い、その期間内に、売却の契約が成立しなかった場合、買い取りを依頼することも可能です。

「買い替え資金計画」を作成する !

「自宅は売れたけど、予算が足りず思ったような新居が買えない !」「高い物件を買ってしまったけど、自宅が思うような価格で売れない。」
そんな事にならない為に、あらかじめ「買い替え資金計画」を作成しましょう。作成には自宅の価格査定と支払い希望金額から住宅ローンの借入額を算出する必要があります。

「買い替え資金計画例」

売却金額2,000万円
不動産会社の査定で
算出する。
ローン残-1,500万円
銀行の返済明細書で
確認する。
買替資金+500万円

ローン3,000万円
希望の返済額や年収
から算出する。
自己資金+500万円
買替資金+500万円
購入金額4,000万円

※その他売却・購入に関する諸費用が別途かかります。

売却金額の算出

不動産会社に自宅の査定を依頼します。ここでは実際に売り出す価格ではなく、確実に売却できる価格で考えます。査定はほどんどの会社で無料です。査定には、自宅の内覧はせずに机上で算出する簡易査定と、自宅を内覧し算出する訪問査定とがあります。簡易査定は内覧後、査定価格が変わる事があるので注意が必要です。

ローン残額の確認

金融機関から送られてくる返済明細書などで確認します。返済明細書が手元にない場合は、金融機関に問い合わせれば、確認することができます。

ローン金額の算出

毎月の支払い希望や年収から借入金額を算出します。ローンの試算は、不動産会社や銀行、ファイナンシャルプランナーなどに依頼するのが良い方法ですが、金融機関などのウェブサイトでもおおよその金額を知る事が出来ます。

この「買い替え資金計画」を完成させ、購入(可能)金額が分かると、買い替え先の物件を具体的に探し始めたり、買い替え先にある程度のメドを付けて、売却活動を始めることが出来ます。まずはご自宅がいくらで売れるのかを知ることが重要です。ご希望の方は下記よりお問い合わせ下さい。

買い替えコラム 2

売却金額がローンの残額を下回っても買い替えは可能!?

自宅の売却金額が、ローンの残額を下回る場合、住み替えローン(買い替えローン)を利用することで、買い替えが可能になります。住み替えローン(買い替えローン)とは、「買い替え先の物件の購入資金」と、「自宅のローンを返済するための資金」を合わせて借りられるローンです。売却金額がローン残額を下回る場合も、このローンを使えば、買い替えが可能になります。もちろんローンを組むには金融機関の承認が必要ですが、事前にローンの審査を受けることも出来ます。

ご自宅の「価格」について、すぐにお答え致します。
簡易査定

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自宅の概略を入力するだけで、おおよその価格が分かります。 簡易査定
訪問査定

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正確な価格が分かる査定書や売却アドバイスを受け取れます。 訪問査定
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