ネバーランド逆瀬川野上（1階 南東向き）

担当者のコメント

『ネバーランド逆瀬川野上』は、阪急「逆瀬川駅」から南西方向へ徒歩12分、『宝塚市野上3丁目』にある総戸数130戸の大規模マンションです。周辺は第一種低層住居専用地域内の一戸建てと低層の集合住宅地が立ち並ぶ住宅地です。南東側約30mを県道16号明石神戸宝塚線が走っており、県道に沿って逆瀬川が流れています。逆瀬川は六甲山系を源流とする清流で、ホタルなど様々な生き物を見ることができ、大正時代から工事が進められた石積みの護岸は、趣があります。また南側約300mには日本のゴルフ史を飾るゴルファー達を数多く輩出した「宝塚ゴルフ倶楽部」があり、春にはゴルフ場沿いの通りで桜を楽しむことが出来ます。町名の由来は字名から。地勢は丘陵地で、標高は約75m。道幅4m前後の道路が多く、街路は入り組んでいます。生け垣や庭木のある家が多く、町中の緑は多め。約3kmの距離に中国自動車道の宝塚インターチェンジがあります。阪急「逆瀬川駅」からの道のりはやや上り坂で、駅との高低差は約30m。敷地の一部が土砂災害警戒区域内にあります。敷地は所有権。建物はアウトポール設計・打込みサイレントボイドスラブ工法のRC造4階建てで、ダブル配筋を採用。施工は南海辰村建設です。床スラブ厚は250〜275mm、戸境壁は180mm。住宅性能評価書を取得しています。エントランスにオートロックと宅配ボックス、棟内（敷地内）にライブラリーラウンジ、パーティールーム（集会室）、ペット足洗い場、電気自動車用充電コンセント、緑豊かなパティオ（約1300平米超）付き。敷地内駐車場は屋外機械式・屋外平面式。敷地の南側には小さな公園があります。なおペットの飼育が可能です（2匹、諸条件あり）。
この物件は1階部分の南東向き。採光良好です。間取りは専有面積87.90平米の3LDK。広々とした約21.9帖のLDKが魅力のプラン。和室はLDKと繋げて使える続き間仕様で、廊下側からも出入りが出来る2WAY動線です。玄関前がアルコーブになっており、プライバシーを守りやすいのもポイント。バルコニー面積は14.4平米です。付帯設備は食器洗浄機、洗浄便座、浴室乾燥機、追焚機能、ペアガラス、TV付きインターホン、24時間換気システム、スロップシンクなど…。現況は居住中です。また、敷地内駐車場に空きがあり、月額使用料は2,000円～13,000円です（2026年1月時点）。
保育施設・学校は『西山幼稚園』・『野上あゆみ保育園』徒歩7分、『西山小学校』徒歩3分、『光ガ丘中学校』徒歩25分。最寄りのスーパーは『コープ　宝塚』徒歩13分。その他『逆瀬川』が徒歩1分、『千種の桜並木』が徒歩6分、『医療法人回生会　宝塚病院』が徒歩10分の場所にあります。

担当者

石川 武利（いしかわ たけとし） 宅地建物取引士

不動産用語

アウトポール設計

アウトポール設計とは、柱が室内に張り出さないように、バルコニー側や共用廊下側に柱を出した設計のことです。室内がスッキリして見た目がよくなる、家具が配置しやすい、隣のバルコニーとの間に柱があるためプライバシーが確保しやすい、などのメリットがあります。

住宅性能評価書

『住宅性能評価書』は、住まいの性能を表した書類のこと。住宅性能表示制度に基づいて発行され、地震などに対する強さや火災時の安全など10分野32項目の評点が記載されています。評点を付けるのは国土交通大臣の登録を受けた第三者機関。専門家でなくても住宅の性能が一目で分かるようになっています。またトラブルの際に、専門機関が対応してくれたり、住宅ローンの割引を受けられたりするなどのメリットがあります。また評価書には設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類があり、設計住宅性能評価書は設計時、建設住宅性能評価書は完成時に発行されます。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、都市計画における用途地域の1つで、低層住宅の良好な住環境を守るための地域のことです。13種類の用途地域の中で最も厳しい規制が設けられており、高さがある建物や騒音を出すような用途の建物を建築することができません。軒の高さが7メートルを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例によって指定された区域に建つ建物は日影規制の適用対象となります。日影規制とは、建築物からできる影が周辺の土地に一定時間かからないようにすることにより、日照環境を確保するための制限のことです。

床スラブ厚

床スラブ厚とは、鉄筋コンクリート構造のマンションの床と屋根のことを指す「スラブ」のうち、床の厚みのことを指します。床に衝撃が加わることによって音が振動として伝わるため、遮音性を高めるために重要な役割を担っています。一般的な床スラブ厚は150～200ミリメートルとされており、この値が大きいほど遮音性に優れたマンションと言えます。

戸境壁

戸境壁とは、マンションやアパートなどの集合住宅において隣の住戸との境を仕切る壁のことです。防火の観点から耐火構造・準耐火構造・準防火構造・防火構造のいずれかにしなければいけないことが定められています。また、防音においても重要な役割を担っています。戸境壁はクロスの貼り方によって大きく分けられており、コンクリート壁に直接クロスを貼る「クロス直貼り」と、コンクリート壁にボードを貼り、その上にクロスを貼る「二重壁」の2つがあります。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づいて指定された区域で、「イエローゾーン」とも呼ばれます。土砂災害の危険があると見込まれる場所を基礎調査し、災害時に住民の生命や身体に危害が及ぶ恐れがあると判断された場合に指定されます。指定されると、「市町村地域防災計画への記載」、「災害時要援護者関連施設での警戒態勢の整備」、「土砂災害ハザードマップによる周知の徹底」などが行われ、災害発生時の警戒・避難態勢が整備されます。