ドルミ逆瀬川（2階 南東向き）

担当者のコメント

『ドルミ逆瀬川』は、阪急「逆瀬川駅」から東方向へ徒歩14分、『宝塚市伊孑志4丁目』にある総戸数28戸の小規模マンションです。周辺は準工業地域内の店舗や工場が点在する住宅地です。北東側を県道114号西宮宝塚線が走っており、近くを武庫川が流れています。武庫川沿いには遊歩道や広場が整備されており、ジョギングやウォーキングなどで気軽に体を動かすことができます。また川沿いには公共施設や各種イベントが開催される人気の公園『末広公園』があります。地勢は平坦で、標高は約25m。道幅4m～5m前後の道路が多く、街路はやや入り組んでいます。町中の緑は少なめ。約1.5kmの距離に中国自動車道の宝塚インターチェンジがあります。阪急「逆瀬川駅」からの道のりはやや下り坂で、駅との高低差は約20m。洪水浸水想定区域内にあります。敷地は所有権。建物は雁行設計、スキップフロア構造のRC造8階建てで、施工は戸田建設。棟内（敷地内）にプレイロット付き。敷地内駐車場は16台（戸数に対する割合60%）で、屋外平面式・屋内平面式です。なおペットの飼育は不可です。
この物件は2階部分の南東向き。採光良好です。間取りは専有面積69.95平米の2LDK。横長リビングのプラン。キッチンには大きなパントリーが設けられています。廊下の一角にある区切られたスペースは、納戸や趣味のスペースなど多目的に使用可能。バルコニー面積は10.95平米です。付帯設備は食器洗浄機、TV付きインターホンなど…。2008年12月にリフォーム履歴あり。現況は居住中です。また、敷地内駐車場に空きがあり、月額使用料は9,000円です（2025年12月時点）。【リフォーム内容：間取り変更・キッチン・浴室・洗面化粧台・トイレ新調、無垢フローリング・クロス張替え】
保育施設・学校は『伊孑志保育園』徒歩7分、『末成小学校』徒歩12分、『高司中学校』徒歩19分。最寄りのスーパーは『万代　逆瀬川店』徒歩5分。その他『宝塚市役所』が徒歩3分、『武庫川』と『末広中央公園』が徒歩4分の場所にあります。

担当者

岡村 希晴（おかむら きはる） 宅地建物取引士

不動産用語

スキップフロア構造

スキップフロア構造は、エレベーターが停止する長い廊下（片廊下）のある階を減らし、各住戸の採光や通風、プライバシーを確保する造りです。エレベーターが止まらない階の住戸は階段を利用する必要がありますが、廊下に面した部屋がなく、部屋の両面にバルコニーが付いている場合もあります。エレベーターが停止する階が少ないため、上階になるほどスムーズに移動できることもメリットです。またスキップフロア構造のマンションは、個性的なフォルムを持ち、その外観も人気があります。

雁行設計

雁行設計とは、マンションの設計方法のひとつで、各住戸をななめにずらして配置する設計のこと。建物を上から見た際に、雁が群れで飛ぶときの隊列の形に似ていることからこう呼ばれています。見る角度や時間帯によって表情が変わる、個性的でおしゃれな雰囲気の外観が魅力。また多くの住戸が角部屋に近い構造となるため、各住戸の独立性が高く、採光や通風に優れています。ただし、窓やバルコニーの配置によっては、隣の住戸が見えやすくなったり、隣の住戸が出っ張っていることで日陰が生まれることもあるため注意が必要です。

準工業地域

準工業地域とは、都市計画法による用途地域の一つで、環境悪化の恐れがない工業の利便を図る地域です。工業地域の一種ではありますが、公害発生などの恐れが大きい工場の建築は禁止されています。また、建ぺい率や容積率、日影規制などの規制は第一種住居地域や第二種住居地域とほぼ同じです。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで、容積率とは建物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことを指します。準工業地域に指定された地域では住宅や店舗、小規模の工場などが混在した町並みになることが特徴です。

工業地域

工業地域とは、都市計画法による用途地域の一つで、主に工業の利便性を考慮して指定された用途地域のことです。住居と工場が混在している地域ですが、工業地域においては住居よりも工場が優先されるため、どのような工場でも建設することが可能となっています。工業地域の周辺は準工業地域であることが多い点や、工場の跡地にはマンションが建設されることが多い点が特徴です。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。