アルス逆瀬川千種（5階 南東向き）

担当者のコメント

『アルス逆瀬川千種』は、阪急「逆瀬川駅」から南西方向へ徒歩11分、『宝塚市千種4丁目』にある総戸数52戸の中規模マンションです。複数駅が利用可能で、阪急「小林駅」からは徒歩11分の距離にあります。周辺は第一種低層住居専用地域内の低層の集合住宅と一戸建てが立ち並ぶ住宅地です。西側約80mを逆瀬川が流れており、南側には『宝塚ゴルフ倶楽部』のゴルフコースが広がっています。逆瀬川は六甲山系を源流とする清流で、自然の丸石を積んだ堰堤は趣があり、土木遺産にも指定されています。また『宝塚ゴルフ倶楽部』に沿って桜並木の遊歩道が整備されており、お散歩コースにもピッタリです。地勢は丘陵地で、標高は約80m。道幅4m前後の道路が多く、街路はほぼ整っています。生け垣や庭木のある家が多く、町中は緑豊か。約3kmの距離に中国自動車道の宝塚インターチェンジがあります。阪急「逆瀬川駅」からの道のりはやや上り坂で、駅との高低差は約34m。洪水浸水想定区域・土砂災害危険箇所・土砂災害警戒区域の指定はありません。敷地は所有権。建物は逆梁工法（一部除く）・アウトポール設計（一部除く）・プレキャスト工法のRC造5階建てで、ダブル配筋、溶接密閉型帯筋、さや管ヘッダー工法を採用。施工は三菱建設です。全3棟構成で、コの字型の建物配置。床スラブ厚は230〜280mm、戸境壁は180mm。エントランスにオートロックと宅配ボックス、棟内（敷地内）にロビー付き。敷地内駐車場は52台（戸数に対する割合100%）で、屋外機械式・屋外平面式です（来客用駐車場1台あり）。なおペットの飼育が可能です（諸条件あり）。
この物件は最上階・5階部分の南東向き。採光良好です。間取りは専有面積88.14平米の3LDK。玄関前にはアルコーブがあり、玄関も共用廊下に対して横向きに付いているなど、プライバシー重視のプラン。LDKは広々18帖、横長リビングで開放的。キッチンはカウンタータイプで、洗面室・バルコニーの行き来がしやすく、家事動線に優れています。ウォークインクロゼットが2ヶ所ある他、キッチン横の物入れやトランクルームもあるなど収納スペースが充実しています。付帯設備は食器洗浄機、浄水器、ペアガラスなど…。現況は居住中です。また、敷地内駐車場に空きがあります（2025年12月時点）。
保育施設・学校は『西山幼稚園』・『野上あゆみ保育園』徒歩8分、『西山小学校』徒歩5分、『宝梅中学校』徒歩18分。最寄りのスーパーは『いかり　阪急逆瀬川店』徒歩12分。その他『逆瀬川』が徒歩1分、『千種の桜並木』が徒歩4分、『医療法人回生会　宝塚病院』が徒歩11分の場所にあります。

担当者

秋岡 祐貴（あきおか ゆうき） 宅地建物取引士

不動産用語

アウトポール設計

アウトポール設計とは、柱が室内に張り出さないように、バルコニー側や共用廊下側に柱を出した設計のことです。室内がスッキリして見た目がよくなる、家具が配置しやすい、隣のバルコニーとの間に柱があるためプライバシーが確保しやすい、などのメリットがあります。

逆梁工法

逆梁工法とは、通常とは逆の位置に梁が付けられた工法のこと。梁は天井から下に張り出した形が一般的ですが、逆梁工法では、梁を床から立ち上げる形にしています。それにより、天井に梁が無く、室内がスッキリとし、窓の高さも天井の高さまで上げることが出来ます。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、都市計画における用途地域の1つで、低層住宅の良好な住環境を守るための地域のことです。13種類の用途地域の中で最も厳しい規制が設けられており、高さがある建物や騒音を出すような用途の建物を建築することができません。軒の高さが7メートルを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例によって指定された区域に建つ建物は日影規制の適用対象となります。日影規制とは、建築物からできる影が周辺の土地に一定時間かからないようにすることにより、日照環境を確保するための制限のことです。

床スラブ厚

床スラブ厚とは、鉄筋コンクリート構造のマンションの床と屋根のことを指す「スラブ」のうち、床の厚みのことを指します。床に衝撃が加わることによって音が振動として伝わるため、遮音性を高めるために重要な役割を担っています。一般的な床スラブ厚は150～200ミリメートルとされており、この値が大きいほど遮音性に優れたマンションと言えます。

戸境壁

戸境壁とは、マンションやアパートなどの集合住宅において隣の住戸との境を仕切る壁のことです。防火の観点から耐火構造・準耐火構造・準防火構造・防火構造のいずれかにしなければいけないことが定められています。また、防音においても重要な役割を担っています。戸境壁はクロスの貼り方によって大きく分けられており、コンクリート壁に直接クロスを貼る「クロス直貼り」と、コンクリート壁にボードを貼り、その上にクロスを貼る「二重壁」の2つがあります。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づいて指定された区域で、「イエローゾーン」とも呼ばれます。土砂災害の危険があると見込まれる場所を基礎調査し、災害時に住民の生命や身体に危害が及ぶ恐れがあると判断された場合に指定されます。指定されると、「市町村地域防災計画への記載」、「災害時要援護者関連施設での警戒態勢の整備」、「土砂災害ハザードマップによる周知の徹底」などが行われ、災害発生時の警戒・避難態勢が整備されます。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。