エフスタイル宝塚ビューテラス（4階 南西向き）

担当者のコメント

『エフスタイル宝塚ビューテラス』は、阪急「中山観音駅」から北東方向へ徒歩6分、『宝塚市中筋山手2丁目』にある総戸数53戸の中規模マンションです。複数駅が利用可能で、JR「中山寺駅」からは徒歩13分の距離にあります。周辺は第一種低層住居専用地域内の一戸建てが中心に立ち並ぶ住宅地です。長尾連山の中腹、周囲を山林に囲まれた緑豊かな住環境。この辺りの一部は「宝塚シャトーエスパス」と呼ばれるヨーロッパ調の家が並ぶ分譲地。少し北に上がると『中山五月台・桜台』の規模の大きなニュータウンです。また中筋山手古墳群と呼ばれるエリアで、近い場所に古墳が点在しています。地勢は高台で、標高は約100m。道幅5m前後の道路が多く、街路は入り組んでいます。生け垣や庭木のある家が点在し、町中も緑豊か。約3kmの距離に中国自動車道の宝塚インターチェンジがあります。阪急「中山観音駅」からの道のりは上り坂で、駅との高低差は約40m。洪水浸水想定区域、土砂災害危険箇所、土砂災害警戒区域の指定はありません。敷地は所有権。建物はボイドスラブ工法・逆梁工法・アウトポール設計のRC造9階建てで、ひな壇。ダブル配筋、さや管ヘッダー工法を採用しています。施工は飛鳥設計。床スラブ厚は250〜325mm、戸境壁は200mm。エントランスにオートロックと宅配ボックス、棟内（敷地内）にコミュニティホール、フラワーガーデン、ビューガーデン、ライブラリーコーナー、車寄せ（エントリーサークル）、ビューエレベーター付き。敷地内駐車場は53台（戸数に対する割合100%）で、屋外機械式・屋外平面式です（来客用駐車場3台あり）。なおペットの飼育が可能です（2匹、諸条件あり）。
この物件は4階部分の南西向きで日当たり良好です。間取りは専有面積96.06平米の4LDK。約20.8帖の広々としたLDKでゆったりとくつろげるプラン。LDKと個室2部屋が続き間で、シーンに合わせて空間をフレキシブルに使用出来ます。洗面室（洗濯機置場）が2WAYで、キッチンから直接アクセスが出来るため、炊事・洗濯の家事効率が良いのもポイント。バルコニー面積は14.34平米で、便利なスロップシンク付きです。付帯設備は食器洗浄機、浄水器、IHクッキングヒーター、ディスポーザー、洗浄便座、浴室乾燥機、追焚機能、床暖房、ペアガラス、TV付きインターホン、スロップシンクなど…。2025年5月にリフォーム実施。現況は空き部屋です。【リフォーム内容：クロス張替え（全室）、全フローリング張替え、畳表替え、トイレ交換、ユニットバス交換、給湯器交換、ガスコンロ交換、キッチン水栓交換（浄水器付き）、洗濯水栓・洗濯パン交換、スイッチパネル・ダウンライト・照明器具・玄関人感センサー設置。】
保育施設・学校は『雲雀丘学園中山台幼稚園』徒歩9分、『長尾小学校』徒歩21分、『山手台中学校』徒歩23分。最寄りのスーパーは『ダイエー　宝塚中山店』徒歩12分。その他『中山寺』が徒歩8分、『中山台サービスステーション』が徒歩15分、『宝乃湯』が徒歩16分の場所にあります。

担当者

山崎 真奈（やまさき まな） 宅地建物取引士

不動産用語

ニュータウン

ニュータウンという言葉は広義に解釈できますが、一般的には郊外に新たに作られた街のこと。当サイトでは、（1）1950年代以降に開発が行われた大規模な街であること（2）タウン内に学校やスーパーなどの生活施設が設置されていること、この2つの要件を満たす街をニュータウンと呼んでいます。ニュータウンのメリットは整った美しい街並みやタウン内の利便性の他に、隣地とのトラブルの種が少ないことが挙げられます。古くからある街では、敷地の境界が曖昧だったり、他人の給排水管が自分の敷地に埋まっていたりすることも珍しくなく、これらは隣地とのトラブルの元になります。ニュータウンではそのようなことが基本的に無いため、安心して住むことができます。

アウトポール設計

アウトポール設計とは、柱が室内に張り出さないように、バルコニー側や共用廊下側に柱を出した設計のことです。室内がスッキリして見た目がよくなる、家具が配置しやすい、隣のバルコニーとの間に柱があるためプライバシーが確保しやすい、などのメリットがあります。

逆梁工法

逆梁工法とは、通常とは逆の位置に梁が付けられた工法のこと。梁は天井から下に張り出した形が一般的ですが、逆梁工法では、梁を床から立ち上げる形にしています。それにより、天井に梁が無く、室内がスッキリとし、窓の高さも天井の高さまで上げることが出来ます。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、都市計画における用途地域の1つで、低層住宅の良好な住環境を守るための地域のことです。13種類の用途地域の中で最も厳しい規制が設けられており、高さがある建物や騒音を出すような用途の建物を建築することができません。軒の高さが7メートルを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例によって指定された区域に建つ建物は日影規制の適用対象となります。日影規制とは、建築物からできる影が周辺の土地に一定時間かからないようにすることにより、日照環境を確保するための制限のことです。

床スラブ厚

床スラブ厚とは、鉄筋コンクリート構造のマンションの床と屋根のことを指す「スラブ」のうち、床の厚みのことを指します。床に衝撃が加わることによって音が振動として伝わるため、遮音性を高めるために重要な役割を担っています。一般的な床スラブ厚は150～200ミリメートルとされており、この値が大きいほど遮音性に優れたマンションと言えます。

戸境壁

戸境壁とは、マンションやアパートなどの集合住宅において隣の住戸との境を仕切る壁のことです。防火の観点から耐火構造・準耐火構造・準防火構造・防火構造のいずれかにしなければいけないことが定められています。また、防音においても重要な役割を担っています。戸境壁はクロスの貼り方によって大きく分けられており、コンクリート壁に直接クロスを貼る「クロス直貼り」と、コンクリート壁にボードを貼り、その上にクロスを貼る「二重壁」の2つがあります。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づいて指定された区域で、「イエローゾーン」とも呼ばれます。土砂災害の危険があると見込まれる場所を基礎調査し、災害時に住民の生命や身体に危害が及ぶ恐れがあると判断された場合に指定されます。指定されると、「市町村地域防災計画への記載」、「災害時要援護者関連施設での警戒態勢の整備」、「土砂災害ハザードマップによる周知の徹底」などが行われ、災害発生時の警戒・避難態勢が整備されます。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。