セレッソコート宝塚グランガーデン（4階 南東向き）

担当者のコメント

『セレッソコート宝塚グランガーデン』は、JR「中山寺駅」から北東方向へ徒歩8分、『宝塚市中筋2丁目』にある総戸数121戸の大規模マンションです。複数駅が利用可能で、阪急「中山観音駅」からは徒歩12分の距離にあります。周辺は第一種住居地域内の店舗や事務所が点在する住宅地です。北側約100mを阪急宝塚線、南側約30mを国道176号線、敷地東側を天神川が流れています。この辺りは平安期から続く、園芸・植木の産地で、現在も園芸畑が点在し、のどかな雰囲気。近くにある『八幡神社』の本殿は、国の重要文化財。阪神淡路大震災の際、倒壊しましたが、その後再建されています。また北へ少し歩くと長尾山系の山があり、気軽に自然に触れることができます。地勢は平坦で、標高は約60m。道幅4m前後の道路が多く、街路は入り組んでいます。生け垣や庭木のある家が点在し、町中は緑豊か。約2.5kmの距離に中国自動車道の宝塚インターチェンジがあります。JR「中山寺駅」からの道のりはほぼ平坦で、駅との高低差は約3m。洪水浸水想定区域、土砂災害危険箇所、土砂災害警戒区域の指定はありません。敷地は所有権。建物はRC造10階建てで、施工は日本鋪道です。床スラブ厚は200〜250mm、戸境壁は180〜200mm。エントランスにオートロックと宅配ボックス、棟内（敷地内）にロビー、オーナーズサロン、アクアガーデン、屋上スカイガーデン付き。敷地内駐車場は121台（戸数に対する割合100%）で、屋外機械式です（来客用駐車場4台あり）。なおペットの飼育は不可です。
この物件は4階部分の南東向きで日当たり良好です。間取りは専有面積70.09平米の3LDK。LDK約14.2帖と個室2部屋が隣接したプラン。室内廊下が短く居住スペースを広く確保した造りです。全個室に収納あり。バルコニー面積は10.26平米で、便利なスロップシンク付きです。付帯設備はTV付きインターホン、スロップシンクなど…。2026年1月にリフォーム実施。現況は空き部屋です。また、敷地内駐車場に空きがあり、月額使用料は3,000円～9,000円です（2025年11月時点）。【リフォーム内容：クロス張替え、フローリング張替え、畳表替え、キッチン交換、洗面台交換、温水便座交換、ユニットバス交換、襖張替え、シーリング設置、ダウンライト交換。】
保育施設・学校は『なかよし保育園』徒歩2分、『長尾小学校』徒歩10分、『長尾中学校』徒歩9分。最寄りのスーパーは『万代　宝塚中筋店』徒歩3分。その他『宝乃湯』が徒歩4分、『長尾サービスセンター』と『あいあいパーク』が徒歩10分の場所にあります。

担当者

田中 丹梨（たなか あかり） 宅地建物取引士

不動産用語

第一種住居地域

第一種住居地域とは、都市計画による用途地域の一つで、住居の環境を保護するための地域です。3000平方メートルまでの店舗や飲食店、ホテル、スポーツ施設、50平方メートル以下の工場などを建てることができます。第一種住居地域に指定された区域には住宅や商業施設、工場などが混在しています。住居地域であるため大規模な店舗や事務所などの建築を制限していますが、住居専用地域ではないので日当たりや日影などの条件が厳しくはありません。

床スラブ厚

床スラブ厚とは、鉄筋コンクリート構造のマンションの床と屋根のことを指す「スラブ」のうち、床の厚みのことを指します。床に衝撃が加わることによって音が振動として伝わるため、遮音性を高めるために重要な役割を担っています。一般的な床スラブ厚は150～200ミリメートルとされており、この値が大きいほど遮音性に優れたマンションと言えます。

戸境壁

戸境壁とは、マンションやアパートなどの集合住宅において隣の住戸との境を仕切る壁のことです。防火の観点から耐火構造・準耐火構造・準防火構造・防火構造のいずれかにしなければいけないことが定められています。また、防音においても重要な役割を担っています。戸境壁はクロスの貼り方によって大きく分けられており、コンクリート壁に直接クロスを貼る「クロス直貼り」と、コンクリート壁にボードを貼り、その上にクロスを貼る「二重壁」の2つがあります。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づいて指定された区域で、「イエローゾーン」とも呼ばれます。土砂災害の危険があると見込まれる場所を基礎調査し、災害時に住民の生命や身体に危害が及ぶ恐れがあると判断された場合に指定されます。指定されると、「市町村地域防災計画への記載」、「災害時要援護者関連施設での警戒態勢の整備」、「土砂災害ハザードマップによる周知の徹底」などが行われ、災害発生時の警戒・避難態勢が整備されます。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。