尼崎市西難波町4丁目 土地

担当者のコメント

この物件は阪神本線「尼崎駅」から徒歩16分、『尼崎市西難波町4丁目』にある建築条件のない土地です。
周辺は第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、商業地域に指定された一部店舗や事務所、主に集合住宅と一戸建てが立ち並ぶ住宅地です。南側を国道2号線が走っており、西へ少し歩くと蓬川が流れており、川沿いには『蓬川公園』が整備されています。地名の由来は、潮流の早い「ナミハヤ」からと推測されており、戦国時代に東難波と西難波に分かれています。この辺りは大正13年～昭和8年にかけて施工された「西難波」の土地区画整理地区内にあり、地勢は平坦で、標高は約0m。道幅6m前後の一方通行の道路が多く、街路はほぼ整っています。町中の緑は少なめ。名神高速道路の尼崎インターチェンジが、約1.5kmの距離にあります。
敷地面積は約20坪（別途、約19.48平米の私道負担有り）。敷地の南と東が接道し、採光・通風良好。現況は古家付きのため、再建築の際には建物の取り壊しが必要です。再建築の際にセットバック要。詳細についてはお問合せください。
教育施設は『難波愛の園幼稚園』徒歩3分、『難波小学校』徒歩4分、『中央中学校』徒歩12分。買物施設は『業務スーパー　三和店』徒歩8分、『スーパーオオジ　西難波店』・『万代　尼崎難波店』徒歩10分など…。その他『医療法人岡田病院』が徒歩4分、『蓬川地域学習館』が徒歩9分、『近藤病院』が徒歩10分の距離にあります。

担当者

橘川 まゆみ（きつかわ まゆみ） 宅地建物取引士

不動産用語

セットバック

セットバックとは、道幅4m未満の道路に面した土地に家を建てる際、道路の広さを確保するため、道路の中心から2m敷地の境界線を後退させることです。これは建築基準法で定められています。後退させる部分を「セットバック部分」や「セットバック面積」などとよび、この部分についての所有権はありますが、他人も通行する道路となり、建ぺい率や容積率の計算に入れることは出来ません。

古家付き

古家付きの土地とは、敷地上に古い建物が残っている売り土地のことです。売買の際、買主は建物も含めて土地を買い受けることになります。その為、建物を建築する際は、古家を取り壊す必要があり解体費用がかかります。解体費用の目安は木造の場合で、一坪当り4万円〜6万円。鉄筋コンクリート造の場合で、7万円〜9万円。例えば建物面積が30坪の木造住宅を解体する費用は、おおよそ120万円〜180万円となります。なお物件により解体費用は異なり、建物以外にも建築の障害になるものがあれば、撤去が必要になりますので、事前に見積もりを取られることをおススメします。

私道

私道は、個人や企業が所有している道のこと。私道に面した一戸建てや土地を購入する場合は、いくつかの注意が必要です。例えば、【注意点1】道路の維持管理を所有者が行う必要があること。【注意点2】通行の制限を受けたり、掘削に際して承諾や承諾料を求められたりする場合があること。【注意点3】建築確認が受けられず、建物の建築が出来ない場合があること（ただし、特定行政庁から指定を受けた位置指定道路の場合は、基本的に建築が可能）などです。また私道についての取り決めを記載した覚書などの書類がある場合もあります。私道に面した不動産の購入を検討の場合は、詳細をお問い合わせください。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。マンションや住居、病院、大学のほか、1500平方メートルまでの店舗や事務所、ガソリンスタンド、オフィスビルなどを建てることができます。マンションを中心とした中高層住宅に日常生活に必要な利便施設が混在する地域です。利便施設が混在していますが、住むことを目的としているため、日当たりや日影など一定の条件が設けられています。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、都市計画による用途地域の一つで、住居の環境を保護するための地域です。3000平方メートルまでの店舗や飲食店、ホテル、スポーツ施設、50平方メートル以下の工場などを建てることができます。第一種住居地域に指定された区域には住宅や商業施設、工場などが混在しています。住居地域であるため大規模な店舗や事務所などの建築を制限していますが、住居専用地域ではないので日当たりや日影などの条件が厳しくはありません。

私道負担

私道負担とは、敷地内に私道部分が含まれている場合や敷地のほかに私道部分を別途保有または共有している場合のことをいいます。また、接道義務を果たす目的で私道負担が発生することもあります。接道義務とは、「建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という建物建築の際に必要となる条件のことです。私道負担をした部分は土地所有者の持分となるため、一般的に敷地を売却する際はその部分も合わせて売却します。