宝塚市千種2丁目 土地

担当者のコメント

この物件は阪急今津線「小林駅」から北西へ徒歩5分、『宝塚市千種2丁目』にある建築条件のない土地です。
周辺は第一種低層住居専用地域に指定された阪急今津線沿いの一部に店舗が並び、主に一戸建てと低層の集合住宅が中心に立ち並ぶ住宅地です。北西側を逆瀬川が流れ、近い場所に『山添児童公園』や『千種3丁目公園』などの小さな公園が点在しています。千種にはかつて「みかん園」があり、西側に広がる『宝塚ゴルフ倶楽部』の敷地内には「甘香塚（かんこうづか）」という塚が残されています。また『宝塚ゴルフ倶楽部』の敷地沿いには約400m続く桜並木が見られ、のんびり散歩を楽しむことができます。この辺りの一部は昭和35年に換地処分が公告された小林第二の土地区画整理区域内にあり、地勢は丘陵地で、標高は約50m前後。道幅4m以下の狭い道路や行き止まりの道路もあるため、街路は入り組んでいます。生垣や庭木のある家が多く、通りには街路樹が並び、町中は緑豊か。中国自動車道の宝塚インターチェンジが約2.5kmの距離にあります。阪急今津線「小林駅」との高低差は約30m。洪水浸水想定区域、土砂災害危険箇所、土砂災害警戒区域の指定はありません。
敷地面積は約51坪。南付け道路で日当たり良好。接道間口は約8.6mとゆとりがあります。現況は古家付き。再建築の際には建物の取り壊しが必要です。なお本物件には未登記部分があります。詳細についてはお問合せください。
教育施設は『宝塚さくらんぼ保育園』徒歩10分、『西山幼稚園』徒歩13分、『西山小学校』徒歩12分、『宝梅中学校』徒歩25分。買物施設は『フレスコ　小林店』徒歩7分、『イズミヤ　小林店』徒歩11分、『サンディ　宝塚小林店』徒歩15分など…。その他『西図書館』が徒歩7分、『逆瀬川』が徒歩8分、『医療法人回生会　宝塚病院』が徒歩14分の距離にあります。

担当者

岡村 希晴（おかむら きはる） 宅地建物取引士

不動産用語

土地区画整理区域

土地区画整理区域とは、住宅・宅地整備の促進を図ることを目的に定められた区域のことです。この事業により、古くからある入り組んだ市街地の区画を整理し、道幅を広げることで、整然とした街にします。事業は（1）計画決定、（2）事業決定、（3）仮換地指定、（4）換地処分の流れで進められます。仮換地とは、移動先の土地のことで、またそれまでに所有又は使用していた土地を従前地と呼びます。仮換地の指定がされると、従前地の使用は禁止され、仮換地を使用することになります。そして、区域内のすべての工事が完了すると、換地処分が公告され、仮換地が所有地又は使用する土地となり、土地区画整理事業が完了します。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、都市計画における用途地域の1つで、低層住宅の良好な住環境を守るための地域のことです。13種類の用途地域の中で最も厳しい規制が設けられており、高さがある建物や騒音を出すような用途の建物を建築することができません。軒の高さが7メートルを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例によって指定された区域に建つ建物は日影規制の適用対象となります。日影規制とは、建築物からできる影が周辺の土地に一定時間かからないようにすることにより、日照環境を確保するための制限のことです。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づいて指定された区域のことで、「イエローゾーン」とも呼ばれています。土砂災害の危険性があると思われる区域の基礎調査を行い、災害によって住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められると土砂災害警戒区域に指定され、「市町村地域防災計画への記載」、「災害時要援護者関連施設利用者のための警戒態勢」、「土砂災害ハザードマップによる周知の徹底」など土砂災害による被害を予想するとともに警戒避難態勢が整備されます。

土砂災害危険箇所

土砂災害危険箇所とは、人家などに被害を与えるおそれのある「土石流危険渓流」、「地すべり危険箇所」、「急傾斜地崩壊危険箇所」の総称です。急傾斜地とは、傾斜度30度以上、高さ5メートル以上のがけのことを指します。土砂災害による被害のおそれのある箇所について、危険箇所の周知や警戒避難体制の整備のための資料にすることを目的としています。国土交通省（当時は建設省）の調査要領・点検要領により都道府県が実施した調査によって判明したものです。なお、現在は土砂災害危険箇所に代わり、土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の指定を進めているため、再点検は実施されていません。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。