スマートフォン用サイトで見る スマートフォン用サイトで見る




購入に関するご質問
Q1.賃貸と購入とどっちがお得?
Q2.物件の見学をする際、どんなところに注意したらいいですか?
Q3.居住中のお家でも見学することは可能ですか?
Q4.結婚を機に購入を考えているのですが、どれくらい前から探し始めたらいいですか?
Q5.モデルルームを見学する時の注意点を教えてください。
Q6.事業主はやっぱり大手のほうがいいと思っているのですが・・・。
Q7.購入の際、風水を気にされる方も多いと思うのですが・・・。
Q8.購入を急がされている感じがするのですが、こんな高い買物、すぐに決断してもいいのでしょうか?
Q9.購入時に、妻との共有持分にした方が有利だと聞きましたが・・・?

売却に関するご質問
Q1.買い替えを考えています。先に売るのか、先に買うのかどちらがいいですか?
Q2.不動産が一番動く時期はいつですか?
Q3.賃貸か売却か迷っているのですが・・・・。
Q4.複数の業者に売却を依頼したほうが有利になりますか?
Q5.売却する時にはリフォームをしないといけませんか?
Q6.周囲の人に知られたくないのですが、売却はできますか?
Q7.買換え先が未完成で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?

賃貸に関するご質問
Q1.賃貸と購入とどっちがお得?
Q2.賃貸か売却か迷っているのですが・・・。
Q3.自宅を3ヵ月後に空き屋にし、貸し出す予定ですが、今から賃貸の募集活動を行うことは可能ですか?
Q4.自宅を賃貸に出そうと思っているのですが、いつの時期が一番良いですか?
Q5.自宅を賃貸に出す場合、どんな費用がかかりますか?



購入に関するご質問


AQ1.賃貸と購入とどっちがお得?


A 物件のグレード、満足感を総ずると、分譲の方が得ではないでしょうか。


神野正和
何をもって得とするか?というのが難しいですが、やはり総じて分譲が得ではないかと思います。 例えば私の取引エリア、塚口界隈のマンションでお話しますと、駅近くの70平米の3LDK、震災後築のマンションに入居するとします。分譲だと2,500万円くらいの価格帯で、35年ローンの一般的な金利で計算すると、管理費修繕費を入れても10万円前後です。初期費用は200万円くらいかかりますが、それをローンに組み込んだとしても11万円弱です。 賃貸で借りようとすると15万円以上はするうえ、初期費用も保証金、礼金などで、100万円くらいはかかります。今度は11万円で賃貸を借りようとすると、物件のグレードはガクッと下がります。 家を買えば、自分は持ち家だ、という満足感もありますし、住民も自分のマンションということで大切に使います。ローンの支払いの金利は余分ですが、自分の貯金のようなものでもあります。リフォームだって自分の持ち物ですから好きにできます。

A それぞれにメリットがあるので、自分のライフスタイルに合った選択をして下さい


向當友美
長く住み続けるのであれば、結果的に賃貸で家賃を払い続けるよりも購入したほうが得になることもあります。資産価値の高い物件であれば将来売却した際に高値で売れれば得しますが、値段がかなり下がるようであれば賃貸の方がお得だったという結果になるかもしれません。 しかし、賃貸か購入かを考えるのであれば、お金のこと以外にも、賃貸であれば、転勤などの場合でも移動しやすいというメリットがありますし、マイホームを手に入れる事で、心の満足や生活のゆとりや社会的信用などを得ることができます。 ライフスタイルによってもどちらが自分にとってメリットがあるのかを考えていくべきだと思います。




AQ2.物件の見学をする際、どんなところに注意したらいいですか?


A 周辺環境、日当たりなど、どうしても変えられない部分を見てください!


望月栄伸
まずは周辺環境、日当たりや道路の交通量、マンション全体など、どうしても変えられない部分を見てください。住んでからお金で解決できない部分が、自分にとってどうなのか?が大切です。建物については、中古物件であれば所有者の方が家を大事にされていたかどうかを、新築であれば売主や施工業者の心意気が感じられるかを注意して見ていただきたいと思います。




AQ3.居住中のお家でも見学することは可能ですか?


A 実際の生活空間を体感できる、居住者の生の声を聞けるといったメリットがあります。


望月栄伸
もちろん可能です!初めてだと遠慮してしまいますが、じっくり見て頂いて大丈夫です。ただ、クロゼットなどの収納は、売主様に一声かけてからのほうが良いです。空家だと、実際の生活空間より広く感じてしまうものですが、居住中の物件は、家具等を置いた実際の生活空間を体感できる、居住者の生の声を聞けるといったメリットがあります。 注意点は、売主様に直接立ち入った質問はしないこと。価格交渉や売却理由などは、営業担当に聞いてください。

A 売主様の目的はスムーズに売却を行うこと。内覧は大歓迎です。


加藤遥子
売却理由にもよりますが、居住中の状態で売り出される物件も多くあります。「まだ、具体的に決めたわけでは無いから・・・」と、遠慮してしまいがちな居住中物件の内覧ですが、売主様の目的はスムーズに売却を行うこと。内覧は大歓迎なのです。 買主様としても、せっかくの大きな買い物ですので、気になる物件は遠慮せずにご内覧いただくのが良いと思います。その際は内覧の手配を取るためにも、ご希望の日時を、早めにご連絡いただければスムーズです。




AQ4.結婚を機に購入を考えているのですが、どれくらい前から探し始めたらいいですか?


A 3ヶ月程前になると結婚式の準備も忙しいので、1年前くらいから探すのがオススメです。


神野正和
実際に探し始めるのは1年前くらいがお勧めです。というのも、結婚式を挙げられる方については、3ヶ月程前から足しげく結婚式場に準備に向かわれるようで、そのころにいい物件が見つからなければ時間切れとなり、せっかく頑張ったのに、結婚式後にイチから家探し、ということも多くあります。

A ご結婚の半年前には決めていらっしゃる方が多いことに気づきました。


向當友美
半年前に見つかることを目標に動かれてみてはいかがでしょうか。私のご契約者様を思い返してみたところ、ご結婚の半年前には決めていらっしゃる方が多いことに気づきました。買っておく(空き家にしておく)、という考え方の方もいらっしゃいましたし、ご主人さまだけ先に住まわれる、という方もいらっしゃいました。 あいまいな言い方ですが、探しはじめられるのは、早ければ早いほど良いかと思います。大事な新居、焦って決めたくない、と皆様思われるところだと思いますので、直前に探し始めて…というよりは、心にゆとりのあるうちから探し始められ、良いものに出会われた時に決められるのが良いのではないかと思います。ただ、現在のお住まいや、お仕事の関係や、ご実家の関係等、皆様それぞれのご事情がおありだと思いますので、絶対に早くがいい!!とは思いません。家探しを、と思い立たれた時に、ひとまず一度ご相談された方が良いかと思います。 ご自身にとって最適なタイミングを考えて頂けるよう、アドバイスさせて頂きます。




AQ5.モデルルームを見学する時の注意点を教えてください。


A 棟内モデルルームと、マンションギャラリーのモデルルームとでは、注意点が違います。


領五健
◆共通点
モデルルームには、よく見せるための仕掛けがいっぱいです。オプションなども沢山付いてますし、実際の壁紙などと違うものが貼られていることもあります。実際の標準仕様はどういうものかをきっちり確認することが必要です。 また、パンフレットのサイズは壁芯面積と言われ、実際に有効な寸法ではありません。 家具などを配置するためには、実際のお部屋を採寸することが必要です。
◆マンションギャラリーなどのモデルルームでの注意点
現地もじっくり確認しましょう。自分たちが検討している住戸の目の前に建物が建っていないか?日当たりは?眺望は?騒音は?自分の目で、耳で確認しましょう。実際に検討する住戸と違う間取りがモデルルームになっている場合、見学の際は、2つの図面を持って見学しましょう。自分たちの検討している住戸と、モデルルームの間取りとの違いが比較でき、イメージがわきやすいです。
◆棟内モデルルームでの注意点
実物が見れるので、「イメージしていたのと違う!」なんてことにはならないので、安心して購入できるかと思います。例えば、朝・昼・夜と時間帯を変えて見ることも大事だと思います。晴れの日と雨の日に見に行くのもいいかもしれませんね。




AQ6.事業主はやっぱり大手のほうがいいと思っているのですが・・・。


A 企業の規模や知名度で判断するのではなく、ライフイメージを作ることが重要です。


領五健
大手か否かに限らず、「物件づくりにどんな哲学をもって取り組んでいるか」が重要です。コンセプトがしっかり考えられている物件は、居住性と独創性が存在しているケースが多く、逆にコンセプトが弱いと、画一的で量産型の物件が多くなる傾向が強くなります。物件に100点は存在しません。だからこそ、単に企業の規模や知名度で判断するのではなく、自分たちがどんな生活をしたいのかというライフイメージを作ること。そして、物件に対する優先順位を明確にし、それを物差しにすることで、よりイメージに近いお住まい探しをすることが大切だと思います。

A 大手企業にしかできないことは、確かにたくさんあります。


瀧口和也
大手のほうがいい、というのは大筋正しいと思います。ものづくりのノウハウや、システム化されたアフターサービス、安価な仕入れルートなど、大手企業にしかできないことはたくさんあり、中小企業にない武器をもっていることは間違いありません。 ただ、ひとつ言うならば、住まいの重要な条件のひとつは「立地」。事業主が大手だから立地を妥協する、という選択はあまりおすすめできません。もちろん、立地もよく、大手の物件であれば価格も高くなるでしょうし、トータルバランスを考える必要があると思います。




AQ7.購入の際、風水を気にされる方も多いと思うのですが・・・。


A 部屋内での大きなポイントは玄関、キッチン、洗面所です!


領五健
どこまで気にされるかがポイントだと思います。せっかくの良い物件が風水のために振り回されると本末転倒です。 しかしそうは言っても気になる方もいらっしゃるとは思いますので、簡単にポイントをまとめると・・・。
部屋内での大きなポイントは玄関、キッチン、洗面所です。玄関は気の入り口といわれるように、照明は明るめに、物を片づけ、気の流れを阻害しないように注意しましょう。キッチンは火と水の両方を使用する場所で、気の巡りが悪くなりがちですので、ガスコンロとシンクの間に、木の要素である観葉植物などを置くと良くなります。洗面所は水を流す場所なので、気が流れ出る場所と言われています。排水溝の掃除はこまめに、また窓を開けて換気を行いましょう。 ちなみに金運アップのポイントは南東が鍵ですので、南東のアイテムである「木」を活用するため、花や観葉植物、木製のもの、緑色のものや素材などにこだわってインテリアを選びましょう。

A 風水にこだわり過ぎは、検討できる物件の幅を狭くしてしまうデメリットがあります。


田中真次
高額な買物ですので、気になる方はお調べ頂いたら良いと思います。ですが、まれに風水にこだわりすぎるがために、なかなか条件に合う物件がなく、長期間に渡ってお住まい探しをしている方がいらっしゃいます。 風水にこだわるということは、検討できる物件の幅を大幅に狭くしてしまう、というデメリットもありますので、ほどほどのところでとどめておくことをお勧めします。間取りなどの風水上良くない点を、補う風水もあるようなので、どうしても気になる…という方は、そういった方法を調べてみるのも良いかと思います。




AQ8.購入を急がされている感じがするのですが、こんな高い買物、すぐに決断してもいいのでしょうか?


A その物件を「欲しい!」と思うなら、決断は早い方がいいです。


向當友美
不動産は毎日動いていくものなので、決断が遅れたために、本当に欲しい物件を買い逃してしまうこともよくあります。 私のお客様でも、購入申込書のFAXがたった10分遅かったために、その物件を購入できなくなってしまったこともありました。それ以後、お客様が絶対気に入るであろう物件が出てきた時には、その日の夜遅く、または次の日の朝1番にでも「見に来てください!」と言ったりもします。 ですので、営業担当が「お客様にとって、この物件が1番いい!」という確信があればあるほど、決断を急がされているかのような感覚を与えてしまうかもしれません。ただ、お客様自身がこの物件が一番いい、と思えなければ、無理にご購入を急がせることは致しません。決断するのにまだまだご不安な点や、疑問点があるのならば、それらも全て営業担当に正直にお話しください。すぐに解決できるよう、迅速に動かせていただきます。

A 条件の比較などをきちんと行ったうえでの決断なら良いかと思います。


田中真次
場合によります。資金計画、希望条件の確認、他物件との比較をきちんと行ったうえでたどり着いた物件でしたら決断しても良いかと思います。しかし、物件を見て舞い上がってしまっているだけならきちんと足元から固めなおすことをお勧めします。




AQ9.購入時に、妻との共有持分にした方が有利だと聞きましたが・・・?


A 実際に計算をしてみて、どちらが有利になるか比較して頂いたほうがいいと思います。


日髙瑶子
共有持分にした方が、『住宅ローン控除』に関して有利になる場合がありますが、全てあてはまるわけではないので、注意が必要です。 夫婦ともに住宅ローン控除を受けるためには、夫妻ともにローンを組み、かつ妻が夫の連帯保証人ではなく、連帯債務者にならなければいけません。連帯債務者になれば、仮に妻が仕事を辞めても妻の組んだローンは妻が払っていかなければならないので、将来お仕事を辞められる可能性がある場合は、その点も考えて選択してください。 また、持分割合や共有にした場合に受けられる夫婦それぞれのローン控除額によっては、夫単有で購入した方がローン控除額が多く有利な場合もあります。実際に計算をしてみてどちらが有利になるか比較して頂いたほうがいいと思いますので、お気軽に担当までご相談下さい。

A 有利不利というよりは、その時々の状況によって判断します。


領五 健
購入の際に共有にするかどうかは、その時の状況によって、共有しなければならないか、 しなくてもよいかを判断しなければなりません。 基本的な考え方は、物件購入にあたって必要な資金の一部を奥様が出されている場合、 奥様の出資した金額分は奥様が持ち分を持つ必要があります。もし、奥様が資金を出資しているのに持ち分を持たなければ、奥様からご主人様への贈与とみなされ、贈与税が課税されます。 奥様のご両親様もしくは祖父母からのご援助ををうけた場合は、その分の持ち分を奥様が持つことで、特例などを使って贈与税の支払をなくすことができます。 また、ローン控除の制度を考慮した場合も同様です。もし奥様もお勤めでしたら、奥様とご主人様の2人でローンを組むことができ、お2人でローン控除を受けることができます。そうすることにより、ご主人様だけでローンを組む場合より、多くの税金の控除を受けることができる場合があります。 この場合でも、奥様が組んだローンの金額や、ご主人様と奥様のご年収の割合などによって奥様の出資した金額分の持ち分を奥様が所有しないと、これまた贈与の対象になります。 このように、有利不利という考え方よりは、無駄な税金を払ったり、戻せるはずの税金を戻せなかったりとすることがないよう、資金割合を明確にして、共有にするかしないか、する場合は持ち分はどうするかを正しく判断していくことが必要だと思われます。






売却に関するご質問


A買い替えを考えています。先に売るのか、先に買うのかどちらがいいですか?


A 一番良い「お住み替えのかたち」はお客さまそれぞれ。まずはご相談下さい!


向當友美
どちらが良いかは、「ローンの残債」や「ご希望のお住み替えのかたち」によって変わります。「先売り」のメリットは納得のいく価格(できるだけ高い価格)での売却ができること、デメリットは気に入るお住み替え先を見つける時間が限られること。「先買い」のメリットは気に入るお住まいをとことん探せること、デメリットは売却期間が限られたり、2重払いになる可能性が出てくること。それぞれのデメリットは、一度賃貸に移ったり、買取を検討することでクリアすることもできます。どちらにしても、売却・購入それぞれのタイミングはとても重要です。その方その方の詳しいご状況をお伺いし、どういった方法が一番安心で、かつご希望に近いかたちになるかをまずはじっくりご相談させて頂いています。

A まずは、売却をして購入できる予算を確定しましょう!


望月栄伸
「どうしても逃したくない!」という物件に出会ったのならば、最悪自宅が売れなかった場合を覚悟(売却価格をすぐ売れる価格に下げるなど)して、先に買う方が良いと思います。 ただ通常は、先に売って買替え先の購入予算を確定してから、購入される方がいいでしょう。その際は、確定する予算で住みたい家がありそうかどうかの下調べがとても重要です。だからこそ、売却も購入も、信用のおける担当にお任せするのが一番安心です。

A 買い替えの全体的なプロセスを把握した上で、「先に売る」ことをオススメします!


神野正和
状況によって違いますが、一般的には、現宅にもローンがあり、売却した金額によって購入先の予算が変わるという状況だと思います。それであれば先に売ることをお勧めします。先に購入しても、売れなければ資金の準備が出来ず、『先に買う』というのはリスキーな選択となることでしょう。 ただ先に売ると言っても闇雲に売り出すのではく、売却予想価格や月々の支払額を不動産業者と綿密に相談し、買い替え物件の予算を予想したうえで、どのような物件が買えるのか、そのような物件に買い替えるのは価値あることなのかなどを考える必要があります。そのうえで、買い替えを決断するのであれば、購入前に売り出しましょう。 もしその全体像把握の課程で、「これしかない!」と言う物件に出会ってしまったら、それはその時に、不動産業者と方策を練って下さい。




AQ2.不動産が一番動く時期はいつですか?


A 「どの時期に」ということよりも、「なるべく早めに」動くのが一番!


加藤遥子
不動産は春先に動くイメージがある方も多いと思いますが、実際、購入をお考えのお客様の数は1年を通してあまり変わりません。売る側の視点からすると、転勤等避けられない理由で売出し物件の増える春先は、競合物件が増える(=価格競争になる)という一面もあります。「より良い条件で」と考えた場合には、『時間経てば物件価格は下がる』という点を踏まえ、「どの時期に」ということよりも、なるべく早めに動かれることをオススメします。

A やはり、10月、11月、12月です。


神野正和
10~12月は、春休み、年度替わりに引越をお考えの方と、年末に引越をお考えの方がお住まい探しに多く見えられる時期だからです。実際に問い合わせ数も成約数も増加します。しかし、不動産というのはやはり個別事情が非常に強く、近隣により安い物件が出ていたり、大きく相場から離れた価格設定をしていると、たとえ時期がよくても成約は難しく、10月、11月、12月であっても『時期が悪い』と言えるかもしれません。 まずは正確なご査定と、地域に詳しい不動産業者様から近隣売り出し物件の情報提供を受けることから始め、自分たちにとっての『よい時期』をご検討ください。




AQ3.賃貸か売却か迷っているのですが・・・。


A 物件と個人の事情によりけりです。賃貸に出す場合に優秀な物件とは!?


神野正和
物件と個人的事情によりけりだと思います。まず前者の「物件によりけり」というのは、賃貸でいくらで貸せるのか、流通性があるのかということです。通常、投資用に物件が取引されるのは関西では利回りが10パーセント前後です。簡単に言うと、売却した時に2000万円で売れる物件であれば、年間200万円以上の家賃収入が得られるのであれば「優秀な物件」と言えます。2000万円で売れる物件であるのに、年間例えば100万円ほどしか収入がない・・・と言うことになれば、やはり売却をお勧めします。不動産投資をして家賃収入が欲しければ他の優秀な投資用物件を購入したり、他の金融商品を購入するという手もあります。 後者の「事情によりけり」というのは、住宅ローンを組んでいる場合、新たにローンを組もうとしても、その残債を消さなければ組めないケースが多いですし、賃借人がついたままだと一般エンドユーザーにはほぼ売却できません。ゆくゆくは住みたいから・・・という人でも、タイミングよく賃借人が出て行ってくれるわけでもありません。最近は定期借家といって、期間を2年などと定めて賃借人を募集する方法もありますが、やはりそれでは賃借人がつきにくいという事情もあります。空室になれば、住宅ローン、管理費修繕費など完全に払い損になってきます。やはり特段の置いておかなければならない事情がなければ売却して身軽になるほうがベストと言えると思います。

A どちらにもメリットとリスクがあります。まずは現状を把握することが大切です!


向當友美
どちらにも、メリットとリスクが存在します!賃貸にすると、家賃収入により場合によってはローンの支払いをカバーできる以上の収益を得ることがありますが、将来いざ売ろうと思ったときに借主が退去してくれなかったり、ローンが残っている状態だと次に家を購入しようとしても希望の額までローンが組めなかったりすることも。売却の場合には、残債がいくら残るかによって次の購入物件の予算が決まったりします。 まずは、「残債」「相場」「市場動向」などを把握すること、そして実際にいくらくらいで売れるか、貸せるかの「査定値」を知っておくことが重要です。「成約事例」などを元に賃貸やお買換えなどご提案もさせていただきますので、迷われたらお気軽にご相談ください。

A 特別な事情がないかぎりは、早めの売却をオススメします!


加藤遥子
『将来的に同じ場所に戻ってくる可能性が高い』『いずれ親族が住む予定がある』等、所有しておきたい理由があるのであれば賃貸に出すという選択肢は有効と言えます。 ただ、住宅ローンを組んでいる場合には基本的に賃貸に出すことはできないのでその点の考慮も必要ですし、建物の価格は年々下がっていくため、よっぽどの地価の高騰等がない限り不動産は値減りし続けるという点を踏まえると、早めに売却を完了させることにも大きなメリットがあります。人によって選択肢は様々。まずはお気軽にご相談くださいませ!




AQ4.複数の業者に売却を依頼したほうが有利になりますか?


A 相談は複数の業者に、売却は信頼できる一社に任せることをオススメします!


望月栄伸
売却の相談は複数の業者にされた方がいいと思います。ただ、広告媒体や売却への考え方、会社、営業担当者との相性を鑑みて、売却は信頼できる一社に任せるほうが有利です。 仮に売却をA、B、C社の三社に任せたとします。A社がすごく頑張ったとしてもB社orC社で売れてしまうこともあり、その際A社に報酬はありません。そのリスクから複数だと、各社売却活動におよび腰になることが多々あります。これは売主様には不利ですね。 またA社のみに任せた場合、その物件をA社の顧客が購入すればA社は売主様と買主様両方から報酬を頂け、通常より2倍嬉しい結果になり、それを目指してA社は更に頑張るわけです。 なお一社に任せても、その情報は全不動産業者へと流れるため他社の顧客を取りこぼす事はありません。

A これぞ!という会社、営業マンが見つからなければ、複数の会社に依頼することも1つです。


堀内祥次
販売力がありそうで、信頼も出来る、これぞ!という会社があれば、一社に任せるのが1番だとは思いますが、もしそういう担当者や会社がない場合は、複数の会社に任せる方が無難です。一般的に、自宅の販売を依頼する媒介契約は、契約期間を3ヶ月間とするケースが多く、途中『信頼出来ない。』『頼りない。』『この会社、この営業マンは駄目だ!』と思っても、後の祭り。3ヶ月間しかたなく我慢する・・・という事になります。これはたいへんな機会損失。複数の会社に任せておけば、長くお付き合いする中で、どの会社が信頼出来るかは、分かってきます。 まずは大手不動産会社や地元で名の通った会社に任せてみてはいかがでしょうか?




AQ5.売却する時にはリフォームをしないといけませんか?


A リフォームにかかる費用分、物件価格を安く売り出しましょう!


堀内祥次
基本的にリフォームは不要です。クロス一つとっても、本当に多くの種類があります。リフォームにかかる費用分、物件価格を安くして、買主様の好みに合わせたリフォームをして頂くほうが良いと思います。ただ、お部屋の傷み具合が激しい場合は、見た目を良くする為にクロス・床材の張替えとハウスクリーニング工事をして頂くほうが効果的な場合もあります。

A 流通性が高い物件であれば、リフォームの必要はありません。


神野正和
程度によります。空家にして、多少のリフォームをするというのは、購入者の購買意欲を高めるという意味で非常に良いですが、『駅が近い』『広い』『希少価値が高い』などの条件にあてはまり、流通性が高く(お客様が多いということ)、いわゆる「売れる」だろうと不動産業者が判断するような物件であれば必要ないと思います。




AQ6.周囲の人に知られたくないのですが、売却はできますか?


A 既存顧客への紹介のみによって成約することも多々あります!


加藤遥子
できます!弊社の強みは、(1)日ごろから、さまざまな集客活動を行い、購入を希望されている方々から多くお問い合わせを頂き、顧客登録数が多いこと。(2)徹底したお客様代行により、(1)のお客様へ理想の物件をピンポイントで紹介することができるというところ。この2つの理由により、ご依頼頂いた物件の広告を行なう事なく、既存顧客へのご紹介だけで、成約するケースも多々あります。また、販売活動の媒体は、インターネット、折込チラシ、ポスティングチラシ、住宅情報誌、オープンハウスの開催等、様々なものがあり、それぞれについて行うかどうか、いつから行うかを決めていただくことが可能です。ただ、当初より多くの媒体を活用できれば、より良い条件のお客様に出会える確立も高いため、販売活動に関しては、売主様それぞれのご状況に応じてご相談をさせていただければと思います!

A 売却を知られたくない方はたくさんいらっしゃいます!ご安心ください。


望月栄伸
まず広告に出すと、ご近所の方々はどの家が売り出されたのかは大抵分かってしまうようです。ただ、もちろん広告せずにご売却することはできます。当社に登録されている購入希望者にご紹介して成約することも多々ありますし、近畿圏不動産流通機構(※全不動産業者が共有する物件情報データベース)へ売却物件情報を登録し、他社様の登録購入希望者に紹介することもできます。売却を知られたくない!という方は結構いらっしゃって、広告しなくても成功されていますので、ご安心ください。 ただ、どうしても紹介した方と業者様には知られてしまいますが…




AQ7.買換え先が未完成で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?


A 2つの方法がありますが、事情に合わせてご提案させて頂きます!


加藤遥子
大きく分けて方法が2つあります。 ひとつは、自宅を売却に出す際に「引渡しの猶予」を条件として付けておき、買換え先が完成するまで、自宅の引渡しを待ってもらうという方法。もうひとつは、自宅は先に引き渡し、買換え先の完成まで一時的に賃貸等に移るという方法です。それぞれのご事情に合った方法をご提案させていただきますのでお気軽にご相談くださいませ。

A 引き渡し時期は、契約時に設定できます。


神野正和
ちょうど今私の担当している方がこういう状況です。『売れる』というのは『契約』をするということですね。引渡し時期は契約時に設定できるので、今回の私のお客様の場合は家の建ち上がる4月末に引渡しを設定することができました。その条件を提示したうえで自宅が売れた、契約ができた、ということになります。 「先に引渡しができないと売れない」という状況であれば、保証金のいらないマンションなどに仮住まいをしたり、ご実家のほうに買換え先が建つまで避難されたり・・・という方法を皆さんとられています。






賃貸に関するご質問


AQ1.賃貸と購入とどっちがお得?


A 物件のグレード、満足感を総ずると、分譲の方が得ではないでしょうか


神野正和
何をもって得とするか?というのが難しいですが、やはり総じて分譲が得ではないかと思います。 例えば私の取引エリア、塚口界隈のマンションでお話しますと、駅近くの70平米の3LDK、震災後築のマンションに入居するとします。分譲だと2,500万円くらいの価格帯で、35年ローンの一般的な金利で計算すると、管理費修繕費を入れても10万円前後です。初期費用は200万円くらいかかりますが、それをローンに組み込んだとしても11万円弱です。 賃貸で借りようとすると15万円以上はするうえ、初期費用も保証金、礼金などで、100万円くらいはかかります。今度は11万円で賃貸を借りようとすると、物件のグレードはガクッと下がります。 家を買えば、自分は持ち家だ、という満足感もありますし、住民も自分のマンションということで大切に使います。ローンの支払いの金利は余分ですが、自分の貯金のようなものでもあります。リフォームだって自分の持ち物ですから好きにできます。




AQ2.賃貸か売却か迷っているのですが・・・。


A 物件と個人の事情によりけりです。賃貸に出す場合に優秀な物件とは!?


神野正和
物件と個人的事情によりけりだと思います。まず前者の「物件によりけり」というのは、賃貸でいくらで貸せるのか、流通性があるのかということです。通常、投資用に物件が取引されるのは関西では利回りが10パーセント前後です。簡単に言うと、売却した時に2000万円で売れる物件であれば、年間200万円以上の家賃収入が得られるのであれば「優秀な物件」と言えます。2000万円で売れる物件であるのに、年間例えば100万円ほどしか収入がない・・・と言うことになれば、やはり売却をお勧めします。不動産投資をして家賃収入が欲しければ他の優秀な投資用物件を購入したり、他の金融商品を購入するという手もあります。 後者の「事情によりけり」というのは、住宅ローンを組んでいる場合、新たにローンを組もうとしても、その残債を消さなければ組めないケースが多いですし、賃借人がついたままだと一般エンドユーザーにはほぼ売却できません。ゆくゆくは住みたいから・・・という人でも、タイミングよく賃借人が出て行ってくれるわけでもありません。最近は定期借家といって、期間を2年などと定めて賃借人を募集する方法もありますが、やはりそれでは賃借人がつきにくいという事情もあります。空室になれば、住宅ローン、管理費修繕費など完全に払い損になってきます。やはり特段の置いておかなければならない事情がなければ売却して身軽になるほうがベストと言えると思います。

A どちらにもメリットとリスクがあります。まずは現状を把握することが大切です!


向當友美
どちらにも、メリットとリスクが存在します!賃貸にすると、家賃収入により場合によってはローンの支払いをカバーできる以上の収益を得ることがありますが、将来いざ売ろうと思ったときに借主が退去してくれなかったり、ローンが残っている状態だと次に家を購入しようとしても希望の額までローンが組めなかったりすることも。売却の場合には、残債がいくら残るかによって次の購入物件の予算が決まったりします。 まずは、「残債」「相場」「市場動向」などを把握すること、そして実際にいくらくらいで売れるか、貸せるかの「査定値」を知っておくことが重要です。「成約事例」などを元に賃貸やお買換えなどご提案もさせていただきますので、迷われたらお気軽にご相談ください。

A 特別な事情がないかぎりは、早めの売却をオススメします!


加藤遥子
『将来的に同じ場所に戻ってくる可能性が高い』『いずれ親族が住む予定がある』等、所有しておきたい理由があるのであれば賃貸に出すという選択肢は有効と言えます。 ただ、住宅ローンを組んでいる場合には基本的に賃貸に出すことはできないのでその点の考慮も必要ですし、建物の価格は年々下がっていくため、よっぽどの地価の高騰等がない限り不動産は値減りし続けるという点を踏まえると、早めに売却を完了させることにも大きなメリットがあります。人によって選択肢は様々。まずはお気軽にご相談くださいませ!




AQ3.自宅を3ヵ月後に空き屋にし、貸し出す予定ですが、今から賃貸の募集活動を行うことは可能ですか?


A ○月○日より入居可能という条件で、賃貸人募集をはじめることができます。


佐伯武士
はい、可能です。通常、賃貸マンションのオーナーさんは退去1ヶ月前~2ヶ月前に退去(解約)通知を借り主さんから受け取ります。そして多くの場合、受取ったらすぐに○月○日より入居可能という形で、賃貸の募集活動を行います。一戸建てや分譲マンションを所有されている方が、ご自宅を賃貸に出される場合も同様に募集活動を行うことができ、少し早めですが3ヶ月前からの募集も可能です。




AQ4.自宅を賃貸に出そうと思っているのですが、いつの時期が一番良いですか?


A 賃貸需要は1年中ありますが、一番動きが活発な時期は1~3月です。


佐伯武士
1~3月のシーズンに合わせるのがベスト。しかし1年中動きはあります。賃貸は1年中動いていますが、その中でも一番動きが活発な時期は、転勤、入学を控えた方が探される1~3月です。可能であれば、その時期に合わせて募集活動を行うのがベストです。 また、動きが鈍い時期は、暑さのせいか6~8月や年末。ただ動きが鈍いといっても賃貸の需要は一年中あり、特に分譲マンションや一戸建ての賃貸物件の需要は多く、シーズン関係なく入居希望者はあります。 賃貸に出されるご事情によって貸し出されるタイミングも変わってくると思いますので、まずは一度ご相談下さい。




AQ5.自宅を賃貸に出す場合、どんな費用がかかりますか?


A 大きく分けて、賃貸借契約が成立するまでの費用と、貸されている間にかかる費用があります。


千原真依子
賃貸にかかる費用は大きく分けて、入居者募集をし賃貸借契約が成立するまでの費用(1)と、賃貸借契約成立後、貸されている間にかかる費用(2)があります。

(1)賃貸借契約成立までにかかる主な費用は、
・仲介会社に支払う手数料(家賃の一月分くらいから。会社により異なります。)
・リフォーム費用(必要に応じて)
・火災保険料(未加入の場合)
など…

※リフォーム費用は絶対にかかるものではありませんが、ハウスクリーニング、畳の表替え、汚れの目立つ箇所のクロス張替はされることをおすすめします。またガス器具、エアコンなど付帯させる設備の点検も必要です。賃貸借契約が解約になり、再度入居者募集を行う際も上記の費用がかかるとお考えください。

(2)貸されている間にかかる主な費用は、
・管理・取次ぎ業務手数料(入居者との連絡や家賃徴収などを業者に委託される場合に必要。費用は、委託する会社やその委託する業務内容により変りますが、月々の賃料の3%~10%程度です。)
・建物や設備の不具合の修理費用
など…

※貸し主負担の修理費用がかかるのは、入居者が通常に使用し、経年変化などにより不具合が発生した場合です。誤った使い方など入居者の過失が原因の場合は、入居者の負担になります。
なおその他、賃貸収入に対する所得税・住民税や固定資産税・都市計画税、また分譲マンションの場合の管理費・修繕積立金などは貸されている間も支払わなければいけないので、注意が必要です。費用の詳細な額は個別で見積もりさせていただきますので、ご相談ください。





©2009 Will, Co,.ltd. all rights reserved.


スマートフォン用サイトで見る スマートフォン用サイトで見る